宜德力HOUSESTORY-看房筆記/建案開箱

基本資料

• 建設公司： 頂禾開發股份有限公司
• 地址：台北市士林區中山北路六段236巷7號
• 總戶數：83戶住家
• 總樓高：地上14層/地下3層 RC構造
• 公設比：36.8％
• 基地面積：499.88坪
• 坪數資料：1+1房(24坪)，2房(26、28坪)，2+1房(33坪)，3房（38坪）
• 車位類別／數量：坡道平面/82格(預留充電管線)
• 管理費用-160元/坪

LOCATION

天母靜好為先建後售案，位於中山北路六段靜巷內，鬧中取靜；交通距離捷芝山站2號出口約800公尺(步行約11分鐘)。距天母SOGO及家樂福量販店約550公尺，德行東路餐館小吃林立，生活機能完善。

基本介紹/特色

天母靜好規劃地上14層、地下3層，一層7戶2電梯皆有到地下室。

天母靜好大門及車輛出入口設在同一處方便管理；大廳挑高7.5米，1樓有交誼廳及健身房，公設及大廳整體用料頗有質感。

室內樓高3.3米，扣除樓地板約28公分約剩3.02米。地板標配石英磚，衛浴配有三菱五合一暖風機及鏡櫃，廚具附贈TEKA烤箱。

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建材設備

格局

Ｄ、Ｅ戶-權狀26.46坪(主建物14.47坪、陽台1.35坪、雨遮0.69坪)

本戶有實品屋，2房雙面採光的規劃相當不錯，得以讓客廳直接採光、廁所開窗通風，廚房非開放式亦能使用明火。

受限主建物略小的空間下造成次臥無法放雙人床、主臥必須靠牆放，兩間房間皆壓梁也是可惜之處。

Ｇ戶-權狀33.93坪(主建物19.26坪+陽台1.36坪、雨遮0.81坪)

本戶與Ｃ戶格局相似，差別為玄關空間較大。

主建物不到20坪的空間隔3房勢必會有臥室過小，有兩間臥室只能擺放單人床，主臥空間也不大，若改成2房會舒服許多。

公共空間部分，玄關寬敞收納充足，一字型廚房檯面相當夠用。本戶衛浴開窗通風，特別的是代銷稱一旁儲藏室有施作防水及預留管線，增加不少彈性。

價格

天母靜好每坪開價均價約120萬，車位開價300~350萬，與北士科重劃區預售案價格相仿。

附近鮮少新案或中小坪數建案。神秘的都市策略中山北路六段大樓較靠近天母SOGO商圈，為大坪數且超過豪宅稅門檻之新案，每坪平均成交約110萬。

本案一旁國際名園亦為中大坪數建案，屋齡18年，近一年無成交紀錄，最近一筆109年9樓每坪成交100.5萬；遠雄爵士為中坪數規劃，屋齡14年，近一年每坪成交均價約96.5萬。

值得一提的是皆為小坪數房型的天母樂活屋齡13年，位置更靠近SOGO商圈且為為工業住宅，近一年每坪成交均價來到96萬，相當驚人。

總結

天母靜好為天母地區難得能步行至捷運站的新建案，開價與目前火熱的北士科新案相近，兩區各有優劣。本案雖已取竣工，但目前尚處於都更程序中的釐正圖冊，預計明年1月才能交屋，若急需入住的朋友可以先與建商點交後先行裝潢。

優點：

1. 基地位於靜巷內，鬧中取靜。
2. 近天母SOGO商圈。
3. 雙面採光通風效果佳（除24坪戶型外）。

缺點：

1.  周邊巷弄狹小非棋盤式規劃，汽車僅能從單一巷弄進出。
2.  26坪戶型兩間臥室皆壓梁，房間偏小。

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基本資料

• 建設公司：國泰建設股份有限公司
• 地址：台北市北投區文林北路與文林北路75巷口
• 總戶數：125戶住家
• 預計完工日: 2027年Q3
• 總樓高：地上26層/地下4層 SC構造
• 公設比：33％
• 基地面積：1168坪
• 坪數資料： 3房(36、47坪)，4房(56坪)
• 車位類別／數量：坡道平面/157格(預留充電管線)

LOCATION

國泰雍萃位於北士科重劃區、文林北路第一排；交通距離捷運明德站1號出口約600公尺(步行8分鐘)，尖峰時段開車來回台北市中心需花較長的時間。

北士科與明德舊市區相近，靠近捷運明德站或芝山站周遭才有較多小吃餐館，不過好在文林北路上就有連鎖超市，步行900公尺可至天母SOGO外，驅車至好市多北投店大約10分多鐘的車程，採買算方便。

北士科重劃區為台北市最後一塊完整素地，未來潤泰、璞真、璞園、華固、家居、宏普、遠雄等一線建商皆會於本區推案，數家大型企業總部也會陸續進駐，傳聞仁寶將在本區興建55樓之摩天商辦，後續精彩可期。

基本介紹/特色

國泰雍萃規劃地上26層、地下4層，一層5戶3電梯皆有到地下室，部分36坪房型已售出，尚餘部分目前需搭配56坪房型購買。

國泰雍萃大門設在文林北路，車輛出入口於文林北路75巷，B1有設置第二門廳；公設於1樓有交誼廳、健身房及多功能室，戶外則為大面積花園造景。

室內樓高3.4米，扣除樓地板及隔音墊20公分約剩3.2米。地板使用太格木地板(KRONOTEX)，主客衛皆有免治馬桶；廚具贈送Svago微波烤箱，47及56坪皆附贈中島並搭配林內電磁爐。

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建材設備

格局

國泰格局基本上不會讓人失望。

A2、A6戶-權狀47.01坪(主建物29.73坪+附屬建物1.77坪)

主建物近30坪規劃三大房綽綽有餘。若餐廳沒退掉中島就無法擺放六人餐桌；本戶兩間衛浴開窗，主衛甚至有兩面開窗更加通風，客衛則採日式廁所設計把馬桶區獨立，不過宜德力還是喜歡傳統型衛浴設計空間較為寬綽。

A1、A5戶-權狀56.7坪(主建物34.35坪+附屬建物3.65坪)

一樣是沒什麼好挑剔的格局，主臥還能做更衣室；餐廚空間相當夢幻，浴室方面客衛卻比主衛大，宜德力認為若兩間衛浴空間對調會更完美。

除此之外本戶有前陽台，可惜正對遠雄御之邸風景受限。

價格

國泰雍萃每坪開價125~140萬，中低樓層每坪有望壓在120萬以下，車位與戶別綁定，開價310~370萬；A6中低樓層正對聯園建案，價格較A2低。

國泰雍萃為北士科重劃區第3個推行之建案；華固文臨坪數與本案坪數相似，惟一旁有宗教建築故部分戶型單價較低，目前每坪平均成交約103萬，對面的家居璽玉為大坪數豪宅規劃，是北士科少數有永久棟距與南北座向的建案，目前每坪平均成交約110萬。

北士科重劃區推案單價硬是比附近明德舊區的預售案貴10萬以上，而同位於文林北路的璞園明每坪平均成交約94.5萬，璞玥較靠近捷運明德站，每坪平均成交約90.5萬。

國泰雍萃開價狠甩天母直逼大直，相似基地條件之新建案可參考躍大直或中工碧硯閣。

【預售屋】中工碧硯閣-松山區看房筆記

【預售屋】躍大直-中山區看房筆記

總結

國泰開價不意外又創區域新高，一旁樸園璞開石、隆遠心仝聚、華固上文林和柏鴻即將推案，宜德力認為對北士科有興趣的朋友可多參觀比較再決定。

111.09.19新上架【預售屋】隆遠心仝聚-北投區看房筆記

111.10.18新上架【預售屋】柏鴻君臨-北投區看房筆記

111.12.06新上架【預售屋】宏普陽明-北投區看房筆記

112.03.19新上架【預售屋】家居安曼-北投區看房筆記

112.10.29新上架【預售屋】士科潤山-北投區看房筆記  

    優點：

1. 步行可及捷運芝山站商圈及捷運明德站。
2. 建蔽率低、退縮空間寬闊。
3. 主建物占比超過六成，得房率高。
4. 純住宅規劃、一樓無店面。

缺點：

1. 近北投焚化爐。
2. 建物東西坐向受太陽直射影響。
3. 學區稍差。
4. 樓下有公車站牌。

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基本資料

• 建設公司：丞石建築開發有限公司
• 地址：新北市泰山區莊泰路、磚雅厝路交叉口
• 總戶數：274戶住家、15戶店面
• 預計完工日: 2025年Q4
• 總樓高：2棟地上20層/地下3層 RC構造
• 公設比：34.8％
• 基地面積：1955坪
• 坪數資料：2房(26~28坪)、3房(38坪)
• 車位類別／數量：坡道平面/303格(預留充電管線)
• 管理費用－85元/坪

LOCATION

閱讀台灣位於塭仔圳重劃區莊泰路與磚雅厝路交叉口，正對學校預定地，中高樓層享有永久棟距；開車族除可利用一旁台65線銜接國道3號，國道1號也在不遠之處。通勤族未來可沿莊田路轉民生路步行至機場捷運A5a站，惟目前本站體尚在審議中，無確切啟用時間點。

本案於塭仔圳重劃區內之自辦重劃區，近期推案量多，明日城系列已完工多年，未來寶佳、茂德、宏國及華固等建商會陸續推案，生活機能應在各建案完工、居民入住後才會較有發展。

基本介紹/特色

閱讀台灣規劃2棟地上20層、地下3層，為東西坐向，一層8戶2電梯皆有到地下室。

本案大門設於20米寬之莊泰路上，公設有交誼廳、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室及咖啡吧，垃圾處理室於B1，特別的是2樓公設層有兩部專用電梯到達，避免進出公設時打擾住戶。

室內樓高3.2米，扣除樓地板及隔音墊約剩3米。每戶贈送日系全熱交換機，地板使用瑞典LAMETT；衛浴配備Panasonic多功能暖風機並附贈KOHLER鏡櫃，主客衛皆有TOTO免治馬桶，管線採STUDOR吸氣閥；廚具為BELEGA全不鏽鋼櫃體搭配賽麗石檯面，贈送Best電器櫃、BOSCH烤箱及多功能帝錐石中島檯及IH爐，整套廚具設備價值不菲。本案連室內門扇都非常講究，特殊專利使隔音效果極佳，房間關起門來可大幅降低公領域所產生之聲響。

閱讀台灣不只廚具面板檯面、衛浴磁磚及地板能選則不同樣式，甚至連門扇及牆面油漆也可選色，客變種類多元。

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建材設備

格局

現場備有2+1房及3房樣品屋，現場尚未提供家配圖。

A8、B7戶-權狀26.82坪(主建物約16坪+附屬建物約1.4坪)

本戶格局與A7、B8格局相同，權狀為26.8坪。

本戶為市面上常見的單面採光2房格局，客餐廳位居中間將私領域一分為二，無走到浪費坪效佳，但其中+1房無開窗，可連同主臥打通或作為儲藏室較佳。

客廳為間接採光但宜德力認為不算暗廳，廚房除配置中島，也預留了電器櫃及冰箱的位置，以小坪數房型來說非常夠用，而唯一一間衛浴稍小是可惜之處。

A9、B6戶-權狀38.39坪(主建物約22.5坪+附屬建物約2.5坪)

本戶格局與A1、B5及A6、B9格局相同，權狀分別為38.35及38.47坪。

本戶其實是有走到浪費所以無法做到正3房格局，客廳後方臥室擺單人床加衣櫃已經算很勉強了，主臥衣櫃與床在不同空間可稍微減緩干擾。

玄關空間狹長可做一整排櫃體，收納量相當充足，公共空間缺點是廚房居中易影響臥室，建商附贈中島後讓人感覺進出次臥需經過廚房，次衛門對餐廳較不討喜，餐廳空間也不大。本戶若將客廳後次臥改成開放空間，主臥牆面微調外推後格局將會變得漂亮許多。

價格

閱讀台灣目前每坪開價均價約63萬，早鳥優惠每坪減3萬，並送全室冷氣或20萬元家電折購物金，每戶須搭配車位購買。本案每坪單價已逼近甚至超越新莊副都心及頭前重劃區新建案(112.7回訪：降價到每坪5字頭囉！)。

將已完工的明日城系列扣除，本區每坪成交價介於35~52萬元；範圍縮小到與本案相同街區，北側鴻承知青每坪成交均價約44萬，東側築億峰尚面公園預定地棟距佳、每坪成交均價約49萬，新潤潤建築同為大基地建案，成交均價約51萬。

丞石建設想把所推建案定位為精品，從官網、選材、客變、施工查驗管控到施工說明會及豐富的客戶服務都能看出建商強烈的企圖心，但宜德力認為建案最主要的重點仍回歸至地點及整體規劃。

本案基地兩面皆臨20米寬大路且正對學校預定地，與上述3案相比之下佔優勢。唯獨規劃上一層8戶僅配2部電梯，梯戶比為3案之末；格局配置中規中矩尚可接受，其2＋1房型有暗房且3房型廚房居中的格局與新潤潤建築設計相近，但與鴻承知青和築億峰尚相比略顯下風，有點可惜了這塊千坪角地。

總結

閱讀台灣每坪開價目前硬是比區域行情高出10萬，若整體建築規劃可再提升，加上丞石建設展現企圖下的興建品質，應更能吸引消費者的青睞。

優點：

1. 基地正對學校預定地、中高樓層有永久棟距。
2. 客變種類靈活、高度客製化。
3. 室內配備品牌與實用性兩者兼具。
4. 採用高強度防水塗料、10年防水保固。
5. 提供72小時內售後完修專線服務。

缺點：

1. 泰山區門牌、開價創區域新高。
2. 一層8戶2電梯使用性較不便。
3. 3房格局規劃不討喜。
4. 機捷A5a站啟用時間未定，附近生活機能差。

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591https://newhouse.591.com.tw/home/housing/detail?hid=130042

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基本資料

• 建設公司：亞昕國際開發股份有限公司
• 地址：台北市大安區敦南街
• 總戶數：55戶住家、1戶店面
• 預計完工日: 2025年Q1
• 總樓高：地上13層/地下4層 SC構造
• 公設比：35.8％
• 基地面積：348坪
• 坪數資料：2房(33、38坪) 、2+1房(41坪)、3房(47、50坪)
• 車位類別／數量：坡道平面/53格(預留充電管線)
• 管理費用－200元/坪

LOCATION

亞昕敦南位於基隆高架橋以西、敦南街與臥龍街間，距捷運六張犁站出口約750公尺（步行約10分鐘），地處純住宅靜巷內，附近高級住宅林立，大安運動中心、和平籃球館、台北教育大學及台大皆在周遭，本區綠帶多居住品質優良。

基本介紹/特色

亞昕敦南規劃地上13層、地下4層，一層5戶2電梯皆有到地下室，1樓店面由各戶平均持份，未來為交誼廳空間。

亞昕敦南大門設在臥龍街64巷，車輛出入口於敦南街，機車需從車道旁升降機進入，B1及B2有設置第二門廳；公設1樓為交誼廳，頂樓有空中花園、R1樓有瑜珈教室。本案無公共信箱區，信箱規劃於各戶大門旁，信件將由物業配送。

室內樓高3.5米，扣除樓地板及隔音墊25公分約剩3.15米。大門採用義大利進口敵銳門，可升級電子鎖；衛浴使用KOHLER多功能暖風機，主客衛皆有全自動免治馬桶；廚具贈送BOSCH蒸烤箱及林內炊飯器，50坪房型有BOSCH電陶爐及嵌入式Liebherr冰箱。

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建材設備

亞昕敦南為毛胚交屋，室內配備皆為各品牌之上等規格，採提貨券方式領取，客變種類多元。

格局

亞昕敦南基地接近梯形，推測亞昕為了配合基地形狀讓空間最大化，造成多數格局不方正，本案優點是各戶房間皆無壓梁，現場備有50坪樣品屋。

C戶-權狀33.15坪(主建物19.24坪+附屬建物1.7坪)

本戶空間留給主臥與公共空間故次臥小，主臥寬敞兩面採光還有更衣室，若僅一家兩口的家庭成員入住，空間使用非常舒服。

廚房設計成開放式會使公共空間更為寬闊，工作陽台除了擺放洗衣機等家電外，仍有空間設置水槽及高櫃，整體而言收納空間非常足夠。主臥浴室為四件式配置且開窗通風，雖衛浴不方正恐為許多人介意之處，但宜德力認為無實際使用上的問題。

D戶-權狀41.17坪(主建物24坪+附屬建物1.77坪)

本戶算是2+1房，+1房隔起來就變暗廳，多數人應不會選擇隔間，另一次臥空間狹小亦無法擺放雙人床，甚為可惜。

主建物24坪雙面採光、正方形格局竟然無法規劃標準三房，實在令人匪夷所思，或許此設計是為了將主臥設計出寬敞大器之感所造成。

公共空間玄關留有收納空間，雙衛浴皆有開窗，次衛包在廚房內應可靠裝潢設計解決，由於本案為毛胚交屋，宜德力認為介意格局或風水的朋友應能自行規劃隔間，設計出比本戶家配參考圖更好的格局配置。

價格

亞昕敦南是本區域內少見的中小坪數產品，每坪開價166~198萬。

附近多為中大坪數產品，敦南寓邸、敦藏、敦南之翼、綠舞為屋齡5~20年之豪宅建案，111年度截至6月前皆無成交紀錄。靠和平東路三段之敦南學府屋齡兩年，平均一年成交價每坪125萬；隔壁興建中之敦南琴朗基地條件與本案相比較佳，有無限棟距且離基隆路高架橋較遠，目前尚無實價揭露，僅聽聞每坪成交約130萬，亞昕敦南實際成交應該會與開價有一段落差。

相近總價帶、坪數及格局可參考松山區-皇翔敦北民生。

【新成屋】皇翔敦北民生-松山區看房筆記

總結

亞昕建設在新北市外環(尤其是林口)有許多推案，網路上亦有豐富評論，對本建案有興趣的朋友可以多多爬文了解，亞昕敦南為亞昕於北市精華區的難得之作，建材設備檔次高，對於新建品質可以期待。

優點：

1. 純住宅區環境幽靜，區域內開放空間大、綠地多。
2. 近大安及信義精華地段。
3. 基地三面臨路，各戶型採光佳。
4. 無店面、無地主戶。

缺點：

1. 基地與臥龍變電所距離相近。
2. 基隆路高架橋車流量大可能受影響。
3. 格局不方正。

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基本資料

• 建設公司：達欣開發股份有限公司
• 地址：台北市南港區經貿一路75巷及港東街口
• 總戶數：94戶住家
• 預計完工日：2025年下半年
• 總樓高：地上10層/地下2層 RC構造
• 公設比：34.9％
• 基地面積：942坪
• 坪數資料：2房(25坪)、3房(33、39坪)
• 車位類別：坡道平面／汽車59格(預留充電管線)
• 管理費用－150元/坪

LOCATION

達欣東匯位於經貿一路75巷及港東街口，除A6、B5戶，其餘戶型面大坑溪，景色多為汐止修車廠及低矮鐵皮工廠，有無限棟距。交通距離捷運南港展覽館站4號出口約350公尺（步行約5分鐘），離未來lalaport大型商場及中信金融園區約600公尺、南港軟體園區約1公里；南港路一段及研究院路一段商店小吃林立，生活機能尚可。

基本介紹/特色

達欣東匯建蔽率僅35%，規劃2棟地上10層、地下2層，一層5戶2台電梯，皆可達地下室，以2房為銷售主力。

本案大門設在港東街上;1樓大廳挑高4.1米，有多功能交誼廳、健身房及廚藝教室，戶外庭院特別種植台灣原生樹種且有四周圍牆與外界阻隔，垃圾處理空間於Ｂ1。

室內樓高高達3.6米，扣除樓地板及隔音墊20公分約剩3.4米，全棟無灑水頭，配有淨水設備；每戶贈送台達電新風機，衛浴亦配置台達電暖風機；廚具使用德國NOBLESSA+賽麗石檯面，並附贈Svago微波烤箱及林內炊飯器，廚下EVERPOLL雙溫淨水器讓大家隨時有熱水飲用。

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建材設備

格局

現場備有3間樣品屋，本案樣品屋設計多以開放方式呈現，主臥亦為如此，恐與實際居住情形落差大，參考性低。

 A2、B3戶-權狀約25.27坪(主建物約15.1坪+陽台1.35坪)

本戶與A3、B2為鏡射效果格局相同，2房2廳2衛格局與市面上許多產品相似，無走道浪費空間使用能最大化，柱皆外推惟主臥壓梁，但因樓高高達3.6米，介意壓梁者利用裝潢修飾後也不會造成壓迫感。

玄關收納充足，與客廳餐廳相連一氣呵成，客廳雖為間接採光，但在後陽台雙面開窗下，光線可直射客廳，故採光應不至於太差；餐廚空間寬綽，且配有天然瓦斯在兩房開放式廚房空間中較為少見。

主衛為四件式配置，可惜之處為兩間衛浴無開窗通風，理應可透過整體建築規劃出至少一間開窗。

A5、B5戶-權狀39.81坪(主建物約24.25坪+陽台約1.65坪)

室內不到25坪有如此規劃已無可挑剔，三間臥室大小相差無幾，皆可擺雙人床且動線好。

玄關大到讓回家有了儀式感，宜德力認為餐廚空間幾近滿分，不僅可放六人餐桌、公共收納充沛且廚具檯面寬裕，若不愛的開放式廚房的朋友亦能做拉門隔絕油煙；兩間衛浴皆開窗且主臥為四件式配置，本戶格局甚為討喜，硬是要挑剔缺點的話，應為主衛管道間在次臥床頭旁多少會受影響。

價格

達欣東匯每坪開價約113萬，車位開價290~320萬，有5%優惠。因車位少於戶數，2房戶型基本上無法選配車位；39坪3房型總價含車位會超過4500萬，價格帶跟國泰蒔美37坪房型相近。

【預售屋】國泰蒔美-內湖區看房筆記

同為預售屋之全陽馥目前尚無實價登錄；附近建案稀少，可參考鄰近經貿重劃區近期成交價格。無雙日升月恆111年1月11樓一坪成交100萬，華固天匯110年7月13樓一坪成交96萬，兩者皆為總價9000多萬之豪宅，南軟園區旁甲子園3房近一年成交價每坪也已站穩90萬，111年3月12樓成交一坪破百。

重陽重劃區旁國泰悠境預售屋實價登錄每坪大部分介於105~110萬，力麒村上青春區為中古屋，110年每坪成交100萬出頭，未來南港好地段新建案會全面破百。

目前新案開價大都隨時間一案堆疊一案，達欣東匯開價卻比一旁全陽馥低，加上品牌力與整體規劃較優，地主也僅有10戶，無怪乎在正式公開前已被VIP客戶搶先下訂一空，但下訂不等於購買，根據宜德力個人看房經驗，或許間隔一段時間會有「建商保留關係戶」或是「買家退訂戶」釋出，喜歡本案的朋友不用氣餒可簽訂意向書持續追蹤。

【預售屋】全陽馥-南港區看房筆記

總結

誠如先前全陽馥之總結，本區都更案如火如荼進行，未來本區將如同南港般大翻身，街廓會變得更加整齊、耳目一新形成類重劃區，本案優劣分析如下。

優點：

1. 走路5分鐘可達雙捷交會捷運南港展覽館站。
2. 受經貿一路車流及高架捷運干擾低。
3. 交通四通八達，近國道1號、3號及環東大道。
4. 格局方正漂亮坪效高。

缺點：

1. 面汐止輕工業區(板金烤漆廠、瀝青廠)。
2. 2房型廁所皆無開窗通風。
3. 2房型基本上無法選配車位。

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基本資料

• 建設公司：華固建設股份有限公司
• 地址：新北市中和區中原街26號旁
• 總戶數：114戶住家
• 預計完工日：2025年Q4
• 總樓高：地上24層/地下3層 RC構造
• 公設比：約35.2％
• 基地面積：1267坪
• 坪數資料：2房(24坪) 、3房(35坪) 、3+1房(61、63坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車169格(預留充電管線)
• 管理費用－100元/坪

LOCATION

華固得月位於中和左岸重劃區環河西路三段與中原街間，地處純住宅區，交通距環狀線捷運橋和站、中原站出口約750公尺（步行約9分鐘），向西搭乘3站可達四鐵共構之板橋車站或藍線捷運新埔站。附近店面大多在招租中，近期陸續有小店家進駐，重劃區內已有2間連鎖便利商店進駐。

左岸重劃區雖與台北市僅一橋之隔，但對岸為工作機會較少的萬華區，環狀線轉乘至台北市中心需花較多時間，比較適合有車族或是在板橋上班的朋友。

基本介紹/特色

華固得月規劃地上24層、地下3層，一層5戶搭配3台電梯，皆可達地下室。左岸重劃區水岸宅優勢在於低建蔽率開發且河邊無高架橋束縛，車行噪音及震動干擾相對少，於河濱公園運動或在小區散步時會舒服許多。本案3+1房戶型面河，2房及3房戶型面中原街，建物本體自中原街退縮47米。

室內樓高3.4米，扣除樓地板18公分約剩3.2米，地板有木紋磚、海島型木地板及石英磚可挑選；公設於一樓，有多功能室、閱讀室、棋藝室、KTV室、健身房及兒童遊戲室，戶外除水池造景外亦規劃迎賓車道更顯尊榮，並設有兒童遊樂區、休憩區及超大面積中庭花園，可惜頂樓無特別規劃。

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建材設備

格局

A1戶-權狀61.18坪(主建物36.51坪+附屬建物3.09坪)

本戶有樣品屋且格局與A2相似，三面採光、3+1房2廳3衛雙主臥設計，可想而知三間臥室空間寬敞，主臥空間搭配大面積開窗更是舒服，但宜德力覺得在此空間無規劃第四間能放雙人床的臥室較為可惜。

+1房開窗面及空間小，多數人應該不會隔起來，若廚房在法規允許範圍改成開放式，公共空間將會非常寬廣舒適，配著有前陽台的水岸景觀可說是人生一大享受啊!

 A3戶-權狀35.24坪(主建物21.57坪+附屬建物1.25坪)

本戶格局與A6相似，除主臥室較大外，兩間次臥相當迷你只能放的下單人床，次臥櫃體收納明顯不足，成人使用上很彆扭。

公共空間玄關大到快與次臥相當，好在銷售稱柱不計室內坪數，玄關櫃體空間大，收納量充足；客廳及餐廳中規中矩，廚房略小使用性不佳且無電器櫃空間。本戶雖然三面採光、兩間廁所皆開窗，但受限主建物過小且室內規劃有些瑕疵，宜德力認為不算好格局。

價格

華固得月每坪開價60~80萬，車位開價200~280萬，每層每坪差距約3000元，目前有5%折扣。銷售稱3+1房型需購買雙車位，高樓層總價抓5600萬，3房型高樓層總價(含1車位)抓2600萬，A1及A3戶型因無建物遮蔽單價較高。

中和左岸重劃區被稱遠雄左岸是因區內大多為遠雄所蓋的建案；本區河岸首排之相同建案面河及非面河戶型單價差距甚大，遠雄豐河屋齡1年，面河及非面河戶型每坪成交差距接近10萬，中高樓層河景戶型每坪成交6X萬，遠雄百富也是類似的狀況。遠雄Park One採先建後售，目前屋齡已5年，產品定位為大坪數超級豪宅，每坪開價80~90萬目前未見成交紀錄。

冠德蝴水映屋齡4年，是當前河岸首排唯二非遠雄系列的建案，110年10月16樓每坪成交近65萬；灣岸Villa位於左岸重劃區邊陲，中高樓層河景戶型每坪成交亦來到65萬。華固得月為河岸首排最後一塊基地，當初用地取得成本高再加上品牌力，開價創區域新高是可預見的，宜德力認為若有預算限制且無品牌要求的朋友，可優先考慮遠雄系列。

【預售屋】META PARK-中和區看房筆記 113.01.07新上架

總結

華固得月為中和左岸重劃區內少數非遠雄的建案，外觀與琢白同屬白派建築，加上大範圍退縮有水岸豪宅氣勢，本案優劣分析如下。

優點：

1. 中高樓層河景廣闊，可看台北市各大高樓地標。
2. 河邊無高架橋束縛，居住及人行環境品質較佳。
3. 環河西路及環河快速道路可連接台北與新北間主要橋梁幹道。
4. 社區內綠覆率高，少數建案規劃迎賓車道。

缺點：

1. 重劃區旁輕工業區為印刷業，偶爾異味飄散。
2. 公共運輸系統及生活機能不完善，環狀線班距長。
3. 河川反弓煞部分人有風水考量。

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基本資料

• 建設公司：國泰建設股份有限公司
• 地址：台北市內湖區行善路、行善路281巷交叉口
• 總戶數：67戶住家、3戶店面
• 預計完工日：2026年上半年
• 總樓高：地上15層/地下4層 RC構造
• 公設比：約30.37％
• 基地面積：528坪
• 坪數資料：2房(25坪) 、3房(37、43坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車66格(預留充電線槽)
• 管理費用－150元/坪

LOCATION

國泰蒔美位於內湖五期重劃區行善路上，地處純住宅區，周遭無捷運站且僅有一間便利商店。距離好市多、大潤發、家樂福等大型量販店聚集地約1.5公里，交通順暢時車程約10分鐘可達內湖科學園區、南港東區門戶計畫及信義計畫區。

基本介紹/特色

國泰蒔美規劃地上15層、地下4層，一層5戶搭配2台電梯，2房現搭配43坪3房型一併銷售。

國泰蒔美公設比低;1樓大廳挑高4.2米，自行車有獨立進出空間，戶外有造景庭院；2樓為交誼廳、媽媽教室、小型閱覽室及小花園，Ｂ1共3格訪客停車位及垃圾處理空間。

室內樓高3.2米，扣除樓地板25公分約剩2.95米；主客衛皆配有TOTO免治馬桶，廚具使用日本Cleanup，搭配杜邦人造石檯面及Cleanup靜音水槽，並贈送Svago微波烤箱、林內炊飯器(僅43坪格局提供)，地板公共空間標配石英磚，臥室配備木地板。

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建材設備

格局

A1、A6戶-權狀37.77坪(主建物23.02坪+附屬建物3.24坪)

本戶主建物雖只有23坪，但受惠於無走道設計，三間臥室皆可擺雙人床且動線好，可惜主臥還是壓梁。

公共空間有獨立玄關，客餐廳深3.25米以此坪數來說相當寬敞，餐廳放六人餐桌也不顯得壅擠，惟公共收納略顯不足；一字型廚房寬約1.9米空間大卻無電器櫃空間，餐廳也沒有適合的地方增設。衛浴中規中矩，其中一間無窗勉強能接受。

本戶有前陽台，宜德力認為無景觀的房型設計前陽台空間有些雞肋；雖說上述缺點看似多於優點，但宜德力還是覺得本戶格局不錯。

A2、A5戶-權狀43.01坪(主建物27.73坪+附屬建物2.17坪)

本戶有樣品屋，主建物佔比約64.5%相當高，若3房主建物27坪多的空間再規劃不好的話實在很不應該，幸好國泰沒令人失望，用完美來形容本戶格局一點也不為過。

價格

國泰蒔美每坪開價115~130萬，車位開價310~350萬，一律給予每坪3萬折價空間，A1戶因無臨路單價最低，同樓層與A6戶每坪差距快到1萬，低樓層總價含車位有機會壓在4600萬內，不過據現場銷售稱國泰即將調漲。

內湖五期多為中大坪數產品，前幾年被廣大網友嘲笑賠售套牢，不過最近似乎有翻轉跡象。光里蘊今年初已完銷，每坪成交平均約82萬相當符合五期行情，但在忠泰集團旗下的義泰吾境把每坪成交拉到破百且迅速完銷後，開售前大概就能推測國泰價格不可能更低，如同南港國泰悠境也是創當區最高價。

每坪單價12X萬可以與捷運南港展覽館站旁-全陽馥42坪房型、松山區光復北路旁-揚昇君隆37坪及43坪、民生社區中工碧硯閣37坪房型做比較。

【預售屋】全陽馥-南港區看房筆記

【預售屋】中工碧硯閣-松山區看房筆記

總結

買國泰或潤泰都是簽約後就能放心等待交屋的好建商，後續售後服務也無須擔心，在現今詭譎多變的環境中，以自住角度來看多花錢是值得的。

優點：

1. 內湖五期重劃區環境幽靜。
2. 近多間大型量販店。
3. 主建物占比超過6成，得房率高。
4. 格局規劃佳、坪效高。

缺點：

1. 航道下受飛機噪音干擾。
2. 附近目前無捷運通過。
3. 純住宅區生活機能差，適合有車族。

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591 https://newhouse.591.com.tw/home/housing/detail?hid=129462

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相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：潤泰創新國際
• 地址：台北市信義區信安街182號旁
• 總戶數：116戶住家（可售31戶）及派出所
• 預計完工日：2024年Q4
• 總樓高：地上12層/地下4層 RC構造
• 公設比：33.49~35.6%
• 基地面積：617坪
• 坪數資料：1房(14~16坪)、2房(22、27、29、31坪) 、2+1(38坪)，3房(40坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／可售車位B3共36格(預留充電管線)
• 管理費用－120元/坪

LOCATION

潤泰信義於嘉興街上，交通距離捷運六張犁站出口約300公尺（步行約4分鐘），附近多為特色美食小店(拉麵、咖啡甜點店等)，商店較分散無群聚效應。

基本介紹/特色

潤泰信義規劃地上12層、地下4層，為與政府合建案。1~2樓派出所從嘉興街出入，B1為警用車停車場，有獨立車道；3~8樓為公宅，9~11樓為可售樓層，大門從信安街出入，可售層一層11戶獨立使用2電梯，僅一梯達地下室，電梯與公宅分流。

潤泰信義公設與公宅共用，集中於12樓，有健身房、交誼廳及瑜伽教室，室外為空中花園及曬被區，垃圾處理空間於B2。

室內樓高3.5米，扣除樓地板及隔音材24公分約剩3.25米，每戶窗戶面外牆採潤泰專利隔熱砂漿，夏季可降低室內溫度節省電費支出，其他專利工法就不多做介紹，詳情可至潤泰創新官網查詢，簡易建材設備表如下。

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建材設備

格局

接待中心位於CITYLINK松山車站店3樓，無樣品屋。

A1戶-權狀29.26坪(主建物16.5坪+陽台1.16坪+雨遮1.36坪)

2房三面採光的格局在市面上非常稀有，兩間臥室皆可放雙人床，主臥寬敞舒適兩面採光但吃了一整根柱，缺點是兩間都壓梁。

公共空間玄關大儲物空間充足，客餐廳深3米長約6米視覺效果開闊，廁所及廚房皆有開窗真的是2房中的模範生。本戶客廳對有些朋友來說算暗廳，但客廳兩側都有窗採光應不至於太差。

A6戶-權狀38.29坪(主建物21.24坪+陽台1.35坪＋雨遮2.47坪)

本戶只能算2+1房，+1房隔起來會造成房間和客廳都很小；主臥寬敞舒適但床頭對廁所易受影響，次臥狹長勉強能放雙人床。

公共空間不隔+1房的話會非常寬闊，擺六人餐桌後的行走空間還綽綽有餘，公共空間寬闊相對地儲物空間也多，可惜客衛和廚房不大，門對門不討喜；本戶整體格局坪效較差。

A9戶-權狀40.67坪(主建物22.76坪+陽台1.43坪＋雨遮2.35坪)

本戶邊間兩臥室都算寬敞，但也犧牲掉中間臥室的空間導致擺放單人床後還是很小。

公共空間因無玄關，鞋櫃只能擺在餐桌旁；廚房檯面長工作面大，電器櫃看起來只能規劃在廚房外靠冰箱處，本戶雖無走道卻浪費在客廳和餐廳中間的空間上。

3房兩間廁所都沒窗的格局宜德力實在是很不愛，或許加裝多功能暖風乾燥機能解決無窗的缺點。

價格

潤泰信義開價120~130萬（雨遮不計價），可售車位於B3，開價290~360萬，A5及A6可看信義計畫區天際線單價最高，A7~A10面東會看到墳墓，據現場銷售稱折價空間非常小。

對面東昀昀預售屋實價登錄109~110年中每坪成交均價介於84~101萬；附近發現東騰為中大坪數建案，屋齡9年，近一年成交均價約96.5萬，和平東路另一側知名社區和平賞亦為中大坪數建案，屋齡21年，近一年成交均價約97.8萬。同建設之潤泰大安富陽位於捷運麟光站、富陽公園旁，110年底預售屋實價登錄每坪介於89~110萬。

以現在缺工缺料、原物料飆漲的趨勢，潤泰開價沒有太過分，但本案與公家單位共構，公宅在樓下是一大抗性，在台灣社會中接受度普遍不高，消費者需考慮日後轉手較不易的潛在問題。

總結

潤泰信義雖與公家單位共構，但潤泰盡量讓公家持有樓層與私人住家動線分離，且公宅住戶亦需繳交每坪120元的管理費用及車位管理費，應該可以篩選部分租客。

優點：

1. 潤泰建設品質口碑佳。
2. 近捷運六張犁站，兩站可達雙捷交會捷運大安站。
3. 派出所人員及車輛動線與住家完全分離。
4. 近大安區、信義計畫區（車程約5~8分鐘）。

缺點：

1. 區域道路非棋盤式規劃、市容老舊。
2. 公部門共構大樓日後轉手不討喜。
3. 與公宅住戶共用相同出入口及公設。

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591 https://newhouse.591.com.tw/home/housing/detail?hid=127437

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基本資料

• 建設公司：蓮園建設股份有限公司
• 地址：台北市內湖區民權東路六段、民權東路六段289巷
• 總戶數：58戶住家
• 預計完工日: 2024年Q2
• 總樓高：地上10層/地下3層 RC構造
• 公設比：約35.5％
• 基地面積：551坪
• 坪數資料：2房(24.77坪) 、2+1房(33.25坪)、3房(37.28坪)
• 車位類別／數量：坡道平面/汽車58格(預留充電管線)
• 管理費用－150元/坪

LOCATION

蓮園心邑位於內湖四期重劃區民權隧道南側出口旁，到達捷運葫洲站2號出口須穿越民權隧道，距離約850公尺（步行約12分鐘），距三軍總醫院約1.2公里；本案較適合喜歡純住宅區的開車族。

基本介紹/特色

蓮園心邑規劃地上10層、地下3層，一層6戶2電梯皆有到地下室，無店面設計，C、D戶房間面對小山，綠意盎然。

蓮園心邑大門及車道規劃在民權東路六段289巷，因基地有些坡度，故出入口位於B1（相當於一般建案1樓高度），有一旋轉造型樓梯至樓；公設集中於1樓並挑高6米，有交誼廳、會議室，特別的是有規劃三間小間的閱覽室，戶外為造景庭院；頂樓為空中花園及曬被區。

室內樓高3.3米，扣除樓地板及隔音墊20公分約剩3.1米。整棟配有BWT淨水設備，每戶贈送VAF正負壓淨流系統，比一般全熱功能更多；衛浴部分皆贈送浴櫃並使用台達電多功能暖風機，管線配備STUDOR吸氣閥；廚具雖為雅登但強調面板及五金為歐洲進口，37坪房型有送TEKA烤箱，後陽台曬衣架為電動式。

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建材設備

格局

A、F戶-權狀37.28坪(主建物22.62坪+附屬建物1.42坪)

本戶現場有樣品屋，在主建物22坪初的空間表現驚艷，三間臥室直接採光、可擺放雙人床且無壓梁，主臥及衛浴旁的臥室收納量相當充足；本戶雖有走道浪費但公私領域分明。

公共空間有玄關好利用，客廳深度3.1米、寬3.3米算寬敞，廚房前後雙檯面加上建商贈送的櫃體使用性佳，惟餐廳較小用餐時會影響廚房動線。2間浴室開窗通風舒適，寬度皆來到150公分，客衛甚至是四件式的配置；後陽台隱私好，曬衣時不會產生與鄰居對看的尷尬場面。

本戶雖為小3房但格局好，相似主建物與宜德力之前很愛的睦昇天朗3房戶型不分軒輊，都是空間表現很好的設計。

【預售屋】 睦昇天朗-北投區看房筆記

C、D戶-權狀33.25坪(主建物19.99坪+附屬建物1.46坪)

三面採光的格局不會差，本戶屬於2+1房2廳1.5?衛規劃，兩間臥室夠用擺放雙人床不彆扭，廁所旁臥室壓粱，若硬隔+1房會造成客廳深度略窄不到3米。

公共空間玄關大好收納，客廳、餐廳、廚房連成一體視覺效果寬敞，可惜室內吃了一整根柱，空間利用受限。

蓮園建設走務實路線，不同多數建商把屋內僅一間廁所的多餘空間塞浴缸，營造四件式衛浴的奢華氣氛，蓮園則是將小坪數房型多設一組馬桶讓整體空間更實用。

價格

蓮園心邑每坪開價90~100萬，車位B3~B1開價240~260萬，一律給予每坪3萬折價空間，面民權東路六段戶型（D、E、F戶）單價稍高，總價3800萬內可買到正三房含一車位之中高樓層產品。

附近較少新建案，一旁山田藏為新成屋，107~110年預售實價登錄每坪平均約68萬，3房36坪房型成交總價(含車位)介於2600~2800萬，現在還有在銷售；基地對面月光奏鳴曲為小坪數建案，111年每坪成交站上75萬，同路段且位於民權東路旁新古屋如寓水、蓮園心悅、民權大地近期每坪成交皆站穩70萬。

相比之下蓮園心邑開價創區域行情新高，但在台北市內每坪9x萬單價、基地方正、有規劃中小坪數且帶坡平車位的新案選擇不多，需要往台北市邊陲或是市中心條件較差的地方才找的到相似單價的新建案。

近期內湖推案量少，內湖五期重劃區光里蘊今年初已完銷，每坪成交平均約82萬以現在看來真便宜，周遭兩預售案義泰吾境、國泰蒔美（尚未公開銷售）每坪成交價預估破百；捷運港墘站附近基泰碧湖（已完銷）為小坪數建案，預售屋實價登錄介於98~116萬；南港好地段預售案如國泰悠境（已完銷）、全陽馥及達欣東匯（尚未公開銷售）每坪成交價亦破百，估計本案對內科及南軟的上班族還是有一定吸引力。

【預售屋】 全陽馥-南港區看房筆記

總結

蓮園建設為內湖在地老牌建商，建案整體規劃用心，建商在細節上有替消費者著想，喜歡重劃區、街廓整齊環境單純的朋友推薦賞屋。

優點：

1. 近內湖科學園區、南港大東區門戶計畫範圍。
2. 基地兩面臨路一面臨山、棟距視野開闊。
3. 格局規劃佳。

缺點：

1. 航道下受飛機噪音干擾。
2. 隧道出口風水忌諱。
3. 純住宅區生活機能差，適合有車族。

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基本資料

• 建設公司：聯洋開發股份有限公司
• 地址：台北市中山區南京東路三段194巷3號
• 總戶數：31戶住家
• 總樓高：地上6層/地下2層 RC構造
• 公設比：約34.76％
• 基地面積：229.9坪
• 坪數資料：2房(23~28坪) 、3房(37、39坪)
• 車位類別／數量：B1坡道平面12格+B2機械平面14格(皆預留充電管線)
• 管理費用:200元/坪

LOCATION

聯洋南京復興位於南京東路三段194巷靜巷內，交通距離捷運南京復興站2號出口僅150公尺（步行約2分鐘），遼寧夜市離基地約210公尺，周邊各式小吃林立；東側距微風南京及小巨蛋約650公尺，南側距大潤發及微風廣場約800公尺，生活機能相當完善。

基本介紹/特色

聯洋南京復興為先建後售之建案，規劃地上6層、地下2層，分為AB棟，前後各有一出入口，A棟為4拼皆為2房戶型，B棟為雙拼3房戶型，每棟各搭配1台三菱15人座電梯。

公設相當單純，1樓健身房，交誼廳空間現為機車停車場，戶外有1格身障汽車位，頂樓為空中花園，垃圾儲存室於B1。本案車道設於遼寧街105巷，受限基地大小及形狀，B2為機械平面車位，B1及B2角落車位不易出入。

室內樓高據代銷稱約3米，天花板裝潢後約莫剩2米7，地板配備石英磚，需注意的是不管房間或廁所門似乎比一般標準門小。

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建材設備

格局

除A2戶其餘戶現場皆有實品屋可參觀。

B1戶-權狀27.75坪(主建物15.38坪+陽台1.25坪+雨遮1.47坪)

本戶雖有三面採光但長邊緊鄰臨房，故無法開窗，廁所僅能使用玻璃磚；其餘兩面採光面小，導致廚房設計於玄關處且無開窗通風，適合不常下廚的朋友。

兩間臥室均壓梁，其中一間臨天井採光差，特別的是本案2房戶型皆有設計雙衛浴，且兩臥室均為套房。公共空間因多一間衛浴而有所犧牲，但以此坪數整體空間利用佳，無走道浪費。

A2戶-權狀37.33坪(主建物19.64坪+陽台1.71坪+雨遮3坪)

本戶亦無走道浪費，多餘的使三間臥室均可擺放雙人床，惟臥室皆壓梁需靠裝潢修飾。主臥擺滿衣櫃後較彆扭，廚房旁次臥緊鄰一旁舊公寓採光差。

公共空間部分，廚房寬敞舒適令人驚艷，客廳面寬較窄但餐廳空間大，餐廳旁緊鄰廁所是缺點。本案另有設計室外機擺放空間，主客衛浴大多偏小且均無開窗通風為較可惜之處。

價格

本案每坪開價135~145萬，B1車位開價330萬元起，Ａ棟有優先挑選資格，B2車位開價240萬元起。代銷稱A1戶僅剩2樓實品屋及6樓露臺戶可選擇。

 一旁誠美知寓為套房型預售屋，實價登錄每坪介於120~137萬；南京御邸同為新成屋，坐落於南京東路3段，近一年成交每坪約129萬，37坪房型扣除近1坪的雨遮計算後實際單價會更高，每坪單價大約多3萬。

2房相似坪數可參考松山區-敦北南京2房戶型，近一年實價登錄每坪約136萬，3房相似坪數亦可參考松山區-皇翔敦北民生及松山區-揚昇君隆37坪戶型。

【新成屋】皇翔敦北民生-松山區看房筆記 

總結

聯洋南京復興外觀用色鮮明，地處台北市精華區，在現今詭譎多變的大環境中，先建後售的方式讓消費者不必擔心預售屋所需承擔的風險，本案優劣分析如下。 

優點：

1. 走路2分鐘可達雙捷交會捷運南京復興站。
2. 基地位於靜巷內，鬧中取靜。
3. 已取得使用執照，預計6月可交屋。
4. 柱均外推不吃室內空間。

缺點：

1. 周邊巷弄狹小老舊，多為單行道且非棋盤式規劃，汽車出入較為不便。
2. 與鄰房棟距近，每戶其中一房採光差，廁所皆無開窗。
3. 非敦化國小、敦化國中雙敦學區。

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＃以上純為個人看屋心得，實際建材配備等仍以現場銷售中心為主，若有錯誤疏漏請不吝於指教＃

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