台北市中山區 @ 宜德力HOUSESTORY-看房筆記/建案開箱

Oct 25 Tue 2022 19:36
【新成屋】冠德大直湛-中山區看房筆記

基本資料

• 建設公司：冠德建設股份有限公司

• 地址：台北市中山區北安路458巷41弄58號

• 總戶數：98戶住家、1戶事務所

• 總樓高：地上16層/地下3層 RC構造

• 公設比：36％

• 基地面積：639坪

• 坪數資料： 2房(25、32、35坪)、3房(45坪)

• 車位類別／數量：坡道平面/90格(預留充電管線)

• 管理費用-200元/坪

LOCATION

冠德大直湛就在捷運大直站3號出口旁，可說是一出大門就到捷運站。

本案迷人之處在於座落地點，位於豪宅林立的純住宅區邊陲但又能享有捷運出站就到家的便利，附近綠地多環境好，北安路上商店種類多元，生活機能佳。

基本介紹/特色

大直湛為公辦都更案，規劃地上16層、地下3層，一層7戶搭配2電梯，皆有到地下室；結構設計可達0.276g(法規為0.24g)，可抵禦六級強震，並搭載32支日本住友制震壁。

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大直湛大廳挑高6米，公設多元，二樓有知名的冠德遠見圖書館及閱覽室、交誼廳、廚藝空間、健身房，頂樓為空中花園及室內交誼空間，R1層有KTV室。

本案公設配備豐富，圖書館未來會有智慧型機器人，查詢及借閱書籍等功能皆能投過機器人操作；健身房內有一面健身魔鏡，健身設備使用喬山且每座器材皆搭配液晶螢幕，讓運動增添不同樂趣；冠德建設在本案還贈送5台電動自行車供住戶使用。

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建材設備

衛浴	paffoni五金、TOTO面盆、TOTO馬桶(主臥為免治馬桶)
廚房	大雅廚具，林內烘碗機、雙口瓦斯爐，抽油煙機
窗戶	YKK氣密窗搭配6+6+6mm Low-E玻璃
門鎖	DORMOKABA六合一電子鎖

格局

室內樓高3.2米，扣除樓地板約剩3米，A2、A6及A7有實品屋。

A6、A7戶-權狀25.82坪(主建物15.02坪+附屬建物1.39坪)

A6及A7為鏡射關係，現場房間皆無隔間，差別在A7吃了一根柱導致空間難利用。

受限採光面不大，如要兩房都開窗就會有暗廳，想要客廳有採光勢必就會有暗房，本戶適合新婚家庭或單身貴族居住起來會較為舒適。

A2戶-權狀34.61坪(主建物20.22坪+附屬建物1.79坪)

雙面採光設計成正2房2廳2衛的格局相當舒服。

兩間次臥空間大皆可放雙人床，主臥有更衣室且浴室開窗。公共空間寬敞，收納可往餐廳旁規畫一整排櫃體；本缺點為玄關無法設置鞋櫃。

A8戶-權狀45.1坪(主建物24.31坪+附屬建物3.8坪、雨遮0.57坪)

本戶格局乍看驚艷，三間臥室皆直接採光，可與A1一同比較。

主臥有被柱子吃掉一些空間有些可惜，但主衛浴開門位置不會正對床，有效降低睡眠時被干擾；後陽台旁的次臥寬闊，但床頭後面為主衛的管道間和馬桶可能受影響；客廳後方次臥狹小，放了單人床就顯得有些緊繃。

公共空間有獨立玄關好收納，客餐廳連成一體為常見的配置；廚房以三房格局來看不管是檯面或空間都稍嫌小器，電器櫃須做在餐廳。本戶兩間衛浴皆開窗通風，後陽台空間寬綽好利用。

價格

大直湛每坪開價162~172萬，車位開價320~350萬，25坪房型無法選購車位，每坪享有5萬不等的折價空間。

大直湛附近屋齡5~20年之中大坪數建案近期鮮少成交紀錄，僅有最大直為新建案，最大直面河與非面河戶型價差甚大，目前每坪成交介於105~175萬；知名豪宅如忠泰圓舞曲及忠泰風格，每坪平均成交分別為129萬、126萬。

位於大直街巷弄、屬於舊大直區的基泰大直，每坪預售成交介於127~144萬，一旁躍大直坪數稍大，目前每坪預售成交介於122~141萬。

【預售屋】基泰大直-中山區看房筆記

【預售屋】躍大直-中山區看房筆記

總結

冠德大直湛地點絕佳，惟總價最低門檻從4000萬起跳不易入手，室內建材雖然不是豪宅等級，但好在無法更動的配備(如電梯、窗戶)用料不差，會在意像是廚具及衛浴設備的朋友可自行升級。

優點：

1. 鄰近捷運大直站，出站及到家。

2. 基地附近環境佳、綠地多、近河濱公園。

3. 步行約15分鐘可達美麗華商圈。

缺點：

1. 公設比高。

2. 室內建材配備普通。

3. 一層7戶2電梯、梯戶比低。

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Apr 04 Mon 2022 20:01
【新成屋】南京復興-中山區看房筆記

基本資料

建設公司：聯洋開發股份有限公司
地址：台北市中山區南京東路三段194巷3號
總戶數：31戶住家
總樓高：地上6層/地下2層 RC構造
公設比：約34.76％
基地面積：229.9坪
坪數資料：2房(23~28坪) 、3房(37、39坪)
車位類別／數量：B1坡道平面12格+B2機械平面14格(皆預留充電管線)
管理費用:200元/坪

LOCATION

聯洋南京復興位於南京東路三段194巷靜巷內，交通距離捷運南京復興站2號出口僅150公尺（步行約2分鐘），遼寧夜市離基地約210公尺，周邊各式小吃林立；東側距微風南京及小巨蛋約650公尺，南側距大潤發及微風廣場約800公尺，生活機能相當完善。

基本介紹/特色

聯洋南京復興為先建後售之建案，規劃地上6層、地下2層，分為AB棟，前後各有一出入口，A棟為4拼皆為2房戶型，B棟為雙拼3房戶型，每棟各搭配1台三菱15人座電梯。

公設相當單純，1樓健身房，交誼廳空間現為機車停車場，戶外有1格身障汽車位，頂樓為空中花園，垃圾儲存室於B1。本案車道設於遼寧街105巷，受限基地大小及形狀，B2為機械平面車位，B1及B2角落車位不易出入。

室內樓高據代銷稱約3米，天花板裝潢後約莫剩2米7，地板配備石英磚，需注意的是不管房間或廁所門似乎比一般標準門小。

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建材設備

衛浴	主衛、客衛: TOTO五金、面盆、免治馬桶、多功能暖風機
廚房	Panasonic廚具，Blue Sky烘碗機、林內抽油煙機，2房配林內IH感應爐、3房配林內瓦斯爐，諾德淨水器
窗戶	昭和鋁窗搭配8+6+8mm玻璃
門鎖	TAD電子鎖

格局

除A2戶其餘戶現場皆有實品屋可參觀。

B1戶-權狀27.75坪(主建物15.38坪+陽台1.25坪+雨遮1.47坪)

本戶雖有三面採光但長邊緊鄰臨房，故無法開窗，廁所僅能使用玻璃磚；其餘兩面採光面小，導致廚房設計於玄關處且無開窗通風，適合不常下廚的朋友。

兩間臥室均壓梁，其中一間臨天井採光差，特別的是本案2房戶型皆有設計雙衛浴，且兩臥室均為套房。公共空間因多一間衛浴而有所犧牲，但以此坪數整體空間利用佳，無走道浪費。

A2戶-權狀37.33坪(主建物19.64坪+陽台1.71坪+雨遮3坪)

本戶亦無走道浪費，多餘的使三間臥室均可擺放雙人床，惟臥室皆壓梁需靠裝潢修飾。主臥擺滿衣櫃後較彆扭，廚房旁次臥緊鄰一旁舊公寓採光差。

公共空間部分，廚房寬敞舒適令人驚艷，客廳面寬較窄但餐廳空間大，餐廳旁緊鄰廁所是缺點。本案另有設計室外機擺放空間，主客衛浴大多偏小且均無開窗通風為較可惜之處。

價格

本案每坪開價135~145萬，B1車位開價330萬元起，Ａ棟有優先挑選資格，B2車位開價240萬元起。代銷稱A1戶僅剩2樓實品屋及6樓露臺戶可選擇。

一旁誠美知寓為套房型預售屋，實價登錄每坪介於120~137萬；南京御邸同為新成屋，坐落於南京東路3段，近一年成交每坪約129萬，37坪房型扣除近1坪的雨遮計算後實際單價會更高，每坪單價大約多3萬。

2房相似坪數可參考松山區-敦北南京2房戶型，近一年實價登錄每坪約136萬，3房相似坪數亦可參考松山區-皇翔敦北民生及松山區-揚昇君隆37坪戶型。

【新成屋】皇翔敦北民生-松山區看房筆記

總結

聯洋南京復興外觀用色鮮明，地處台北市精華區，在現今詭譎多變的大環境中，先建後售的方式讓消費者不必擔心預售屋所需承擔的風險，本案優劣分析如下。

優點：

走路2分鐘可達雙捷交會捷運南京復興站。
基地位於靜巷內，鬧中取靜。
已取得使用執照，預計6月可交屋。
柱均外推不吃室內空間。

缺點：

周邊巷弄狹小老舊，多為單行道且非棋盤式規劃，汽車出入較為不便。
與鄰房棟距近，每戶其中一房採光差，廁所皆無開窗。
非敦化國小、敦化國中雙敦學區。

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＃以上純為個人看屋心得，實際建材配備等仍以現場銷售中心為主，若有錯誤疏漏請不吝於指教＃

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591 https://newhouse.591.com.tw/home/housing/photo?hid=129284&cate_name=traffic#nav

樂居 https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Lcf2131149e0f12

住展房屋 https://build.myhousing.com.tw/?p=30732

相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

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Feb 27 Sun 2022 21:45
【預售屋】躍大直-中山區看房筆記

基本資料

建設公司：聖得福建設開發股份有限公司
地址：台北市中山區大直街84巷、大直街94巷間
總戶數：126戶住家、1戶事務所
預計完工日：2025年Q4
總樓高：地上22層／地下4層 SRC構造
公設比：34.7％
基地面積：763坪
坪數資料：2房(26坪) 、3房(42~53坪)
車位類別／數量：坡道平面／汽車144格（預留充電管線）
管理費用－150元/坪

LOCATION

躍大直位於大直街84巷、大直街94弄靜巷內(屬舊大直區)，基地三面臨路，環境清幽；東向戶型遠眺大台北東區，西向戶型可看士林圓山；交通距離捷運大直站1號出口約650公尺（步行約8分鐘），附近亦有實踐大學商圈，北安路上各式商店林立，走路可到達美麗華商圈（約1公里），基地位置雖於純住宅區，但生活機能完善。

基本介紹/特色

躍大直規劃地上22層、地下4層，為都更案，一層6戶搭配4台電梯，梯戶比與現在建案相比算高，以42～53坪3房型為銷售主力。

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躍大直大門及車道出入口皆設於台北市中山區大直街84巷，公設皆裝設Panasonic淨化科技，規劃一樓健身房、交誼廳、吧檯區，頂樓烤肉區、曬被區及空中花園，垃圾處理空間於Ｂ1。

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室內樓高3.3米，扣除樓地板約剩3.1米；主客衛皆配有TOTO免治馬桶，管線配備STUDOR吸氣閥，並附贈德系品牌的毛巾架及衛生紙盒；廚具面板為烤漆面板，可於客變時挑選不同樣式，水槽為台灣少見的hansgrohe不鏽鋼水槽；本棟有裝設長庚活水系統搭配3Ｍ廚下淨水器，達到雙層淨化水質的效果。

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建材設備

衛浴	客衛: Villeroy & Boch五金、面盆，TOTO免治馬桶主衛: Billeroy & Boch五金、面盆，TOTO智能免治馬桶，Bette 浴缸
廚房	Noblessa廚具+杜邦人造石檯面，Bosch洗碗機、排油煙機、雙口瓦斯爐(2房戶型為感應爐)，3M廚下淨水器
窗戶	YKK氣密窗搭配6+6+6mm玻璃
門鎖	Dormakaba四合一電子鎖

本案建商很有誠意，給的建材設備不手軟，已是豪宅等級的規格。

格局

A3戶-權狀26.8坪(主建物14.6坪+陽台2坪+雨遮0.85坪)

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原始格局配置基本上沒什麼好挑剔的，兩房雙面採光外加廁所開窗在市面上已勝過大部分的產品，可惜的是要達到公私領域分開一定會有走道，在主建物14.6坪的空間內造成兩間房間過小。

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本戶會有樣品屋，設計師把兩間臥室放大的後果造成客廳必須為間接採光，這種設計必然舒適，但有小孩的家庭需要考慮實用性是否符合需求。

A6戶-權狀42.85坪(主建物25坪+陽台1.5坪+雨遮1.4坪)

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在主建物25坪的空間內三間房間皆可放置雙人床並不稀奇，但躍大直兩間次臥夠大、雙人床皆不用靠窗擺放且都直接採光，看到家具配置圖發現主臥更是大的誇張，建議去現場詢問實際尺寸。

公共空間很開闊，收納空間充足，玄關設計可輕易分辨落塵區；除了兩套衛浴皆有開窗外，主臥更是配置四件式衛浴，缺點是次衛偏小，使用時開關門會卡卡的，可詢問客變能不能把牆稍微外推讓空間變大，不過宜德力認為以室內25坪的空間能有這種表現已經接近滿分。

躍大直每戶均有前陽台；本戶前後陽台總共才1.5坪，導致後陽台小使用性較差，但每戶陽台外有設計冷氣室外主機空間。

價格

由於為都更案，地主戶分配於8~12層樓及其他零星樓層，每戶型可選擇樓層不多，因尚未公開銷售定價還不明確，每坪依樓層分布約13X~155萬(不含雨遮)，早鳥優惠每坪約有3萬元折扣，B4車位預計300萬元。

據現場銷售表示，2房戶型總價抓4000萬內、3房戶型總價會超過6000萬。宜德力馬上想到中山區序東騰，3房B戶(室內25~26坪)含1坡坪車位110年Q3成交價位於5800萬~6300萬間，樓層分布於2~11樓；序東騰位於吉林路靜巷內卻離新生高架橋不遠(約80公尺)，可能會受車流量影響， 6000萬初頭的總價帶相比宜德力比較喜歡躍大直。

相近區域可參考長野米蘭(屋齡2年)及同為聖得福建設的最大直(預售屋)；相似總價帶除了序東騰外還可參考皆為3房型的大安區朗朗台大、中山區南京御邸、松山區敦北南京及上一篇所介紹的中工碧硯閣；建議多與其他區域建案比較，才能衡量買到的價格在自己心目中是否滿意。