宜德力HOUSESTORY-看房筆記/建案開箱

案場實例分享

賞屋介紹：我們建案都有預留充電線槽，未來車輛如果有充電需求，直接請廠商拉線就可以安裝充電樁了。

真的是這樣嗎?

地下停車場每格車位能否裝設充電設備，跟整棟大樓的電容量、是否裝設計費系統或能源管理系統(EMS)有關。

常見的充電車位類型有四種，裝設EMS系統、拉線至每個車位、只預留線架(充電管線路徑)、直接裝好充電樁。

(ㄧ)裝設EMS系統

EMS系統一套超價格過七位數，是種用於監控系統能耗和效率的工具，目的是為了協調、監測、分析、控制能源使用。

簡單來說，在每格車位同時想要充電的情況下，EMS系統會自動調控供電避免過載跳電，還會偵測選擇在離峰時替車輛充電，減少電費支出。

(二)有拉線至每格車位

能直接在自己的車位裝設充電樁，基本上就是充電車位。

但還是建議細問有無專用電錶(或計費系統)和每輛車同時充電時負載量是否足夠，缺一的話仍需要在管委會會議中商討配套且取得共識。

(三)只預留線架(充電管線路徑)

住戶須自行拉線從台電配電場所至車位，如果車位離配電所較遠需額外支出一筆費用，而且有些建商真的就只留線路空間而已。

就算建案有裝專用電錶(或計費系統)，電動車普及後同時充電可能會超出整棟大樓的電量負載導致跳電，所以設置充電樁還是要管委會同意及研擬相關配套，大型社區解決方法最終還是得裝設EMS系統。

(四)直接裝好充電樁

有的建案銷售時在特定車位直接裝設充電樁，價格比普通車位高出約30萬不等，建議直接選購。

此類型有些建案無預留充電線槽(充電管線路徑)，如果買到普通車位，未來想裝充電設備在拉線時必須先自行規劃管線路徑，在地下室各種管線的交錯下可能會有困難。

總結

1. 建案有EMS系統就能放心，基本上電動車可以在自己的車位上充電。
2. 建案只預留線槽或有拉線到每格車位，建議細問有無專用電錶(或計費系統)和每輛車同時充電時負載量是否足夠，不然之後想裝充電樁還是需要管委會的同意及研擬相關配套，曠日費時。
3. 有的建案在特定車位直接裝設充電樁，建議直接加錢選購。

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圖片取自台電摺頁文宣https://www.taipower.com.tw/upload/6594/2024012216052251099.pdf

雨遮功用

雨遮有些功能跟陽台相似，因此與陽台同為附屬建物。雨遮顧名思義就是要遮雨，好處有兩點: 

1. 下雨時開窗不用怕雨水灑入室內，依然可保持通風。

2. 雨水不會直接打到窗戶及窗框，窗框周遭較不易滲漏水。

還有甚麼跟陽台類似的功能?就是遮陽。

當然東西坐向建築光靠雨遮絕對擋不住太陽直射，但南北向或非正南北向的建築在日照中多少能擋掉些陽光，可避免太陽直射家具還能降低室內溫度，炎炎夏日很有感。

雨遮的好處大家都知道，這也是為什麼在台灣很多人會在老舊建築物窗戶上裝塑膠雨遮甚至鐵皮。

雨遮規定發展

在雨遮得以計價的年代，一些建商把雨遮做大、一同與陽台計入權狀內的附屬建物欄位中賣給消費者，做雨遮成本相當低，建商藉此增加獲利何樂而不為。

因此政府頒布規定，只要是100年5月前申請的建照，無論預售屋、新成屋，雨遮都是「可登記可計價」；再規定100年5月~107年1月前申請的建照，預售屋雨遮「可登記不可計價」，新成屋雨遮仍維持「可登記可計價」；最終，107年1月後所申請的建照，無論預售屋或新成屋，雨遮都「不可登記不可計價」。

重點來了，為什麼有些新案建照在107年後申請，權狀卻含有雨遮?? 因為都更案並不適用上述規定!

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都更案雨遮計坪規定

都更案的雨遮規定要看「事業計畫」申請日期而不是看建照申請日期。

107年1月1日前申請事業計畫的都更案，跟107年1月1日前申請建照的非都更新建案一樣，都適用雨遮「計坪不計價」的規定。

所以為什麼很多新建案明明「建照」都在107年1月1日後申請，但權狀依然有含雨遮，就是因為他是「都更案」而且「事業計畫」早在107年1月1日前就完成申請，故適用雨遮計坪舊規定，事業計畫在都更流程中算是很前期的階段，所以近幾年推出的都更案權狀大都會函雨遮。以下表格給大家參考。

非都更案-看建照申請時間

都更案-看事業計畫申請時間

代銷話術實例分享

現今很多銷售現場換算每坪單價時，會直接拿房屋總價除權狀，而權狀內卻有含雨遮，讓消費者乍看之下覺得每坪單價好像不貴、符合行情的錯覺，實際扣除雨遮拆算才發現單價高的嚇人，台北市某建案高樓層實際報價舉例:

本戶權狀含雨遮換算每坪開價126.7萬(=3869/30.53)，比區域行情略高，似乎在可接受範圍內；

但以該案事業計畫申請時間適用雨遮計坪不計價之規定，換算每坪開價近140萬(=3869/(30.53-2.89))，每坪價差達13萬！相信大部分消費者看到折扣後的價格依然會退避三舍；由此可知，現場銷售當然會讓單價「表面上」看起來親民些以利賣出。

總結

接待中心銷售人員素質參差不齊，不該因銷售人員個人行為評判該建案的好壞，宜德力建議大家在賞屋時有疑問不要害羞，要勇敢發問，遇權狀含雨遮的建案最好詢問清楚每坪單價計算方式才不會吃虧!

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圖片取自東森房屋