宜德力HOUSESTORY-看房筆記/建案開箱

 基本資料

‧ 建設公司： 將捷股份有限公司

‧ 地址：台北市松山區三民路38號旁

‧ 總戶數：48戶住家

‧ 預計完工日：2028年Q4

‧ 總樓高：13層/地下3層 RC構造

‧ 公設比：34.3％

‧ 基地面積：303坪

‧ 坪數資料： 2房(29、34坪)、3房(38坪)

‧ 車位類別/數量：機械倉儲式/48格

‧ 管理費用-200元/坪

LOCATION

將捷行書座落三民路上，大門及車道入口設立於南京東路五段251巷32弄；交通距離捷運南京三民站1號出口約250公尺（步行約3分鐘）；附近的南京東路五段291巷早上為市場，巷弄小吃林立，而南京東路本線周邊巷弄的繁華程度應不需多提，本案生活機能相當完善。

基本介紹/特色

將捷行書規劃地上13層、地下3層，一層4戶搭配2電梯；本案取得耐震標章設計標章，施工時會有第三方技師進駐把關施工品質。

1樓大廳挑高5.2米，公設單純，有交誼廳、庭園和頂樓空中花園，垃圾處理空間於B1。

室內樓高3.6米，扣除樓地板15公分約剩3.45米；衛浴管線配備DURGO吸氣閥並採用台達電暖風機，廚具為德國進口Hacker，附贈BOSCH蒸烤爐及林內炊飯器，且採用TEKA不鏽鋼水槽。

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建材設備

格局

A1戶-權狀33.87坪(主建物20.47坪+陽台1.78坪)

本戶可說是兩房戶型的模範生，各個空間配置寬裕且都有開窗，宜德力就不贅述優點了。

缺點是無玄關，進門處旁及廚房都有柱位佔空間，也造成次臥室床壓梁，但上述缺點無法掩蓋本戶格局的好。

A5戶-權狀34.18坪(主建物20.62坪+陽台1.83坪)

本戶格局同樣優秀，且無A1戶室內吃柱及壓梁的缺點，主臥室的尺度甚至比很多市面上三房主臥寬敞，只能說主建物20坪左右規劃2房才是應有的舒適設計。

A2戶-權狀37.99坪(主建物22.95坪+附屬建物2.01坪)

本戶格局相對就沒那麼出色，雖然看似無走道浪費，但多出來的空間無回饋到房間。
廚房旁臥室很小，為了冰箱位置所以缺了一角，家具擺下去變得非常擁擠彆扭，而另一間次臥及主臥就是標準小三房的大小，不大但勉強夠用。
本戶空間大部分留給公領域，一進門視覺效果開闊為本戶最大優點。

價格

將捷行書每坪開價150~170萬，車位開價270萬，前10戶每坪享有5萬的折價空間。

同巷弄的詠綸湛基地條件遜色不少，目前每坪預售成交介於117~121萬。

南京東路上的鐫萃每坪預售成交介於150~173萬，以北靠近光復北路的揚昇君隆大部分戶別已於去年完銷，每坪預售成交介於107~134萬。

位於民生社區的中工碧硯閣去年僅3筆成交，每坪單價介於127~139萬，同為中華工程的鳴森苑預計今年928開案，開價預估與本案相當。

【預售屋】中工碧硯閣-松山區看房筆記

總結

將捷行書產品規劃不差，最可惜的就是沒有坡道平面車位，本案地點雖好但不到完美等級，每坪150萬的開價要消費者接受不是那麼容易。

優點：

1. 近捷運南京三民站。
2. A1及A2戶正對西松國小，享無限棟距。
3. 戶數單純，無店面及地主戶。
4. 戶戶邊間，兩房格局佳。

缺點：

1. 尖峰時段三民路車流大，公車站牌位於基地前。
2. 車位為倉儲式。
3. 西松國小及西松國中學區，無學區優勢。

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基本資料

• 建設公司：皇翔建設股份有限公司
• 地址：台北市松山區民生東路四段80巷15弄11號
• 總戶數：50戶住家
• 屋齡：約11年
• 總樓高：地上14層/地下4層 RC構造
• 公設比：約36.4％
• 基地面積：372.98坪
• 坪數資料：2房(38坪) 、3房(40坪) 、4房(50坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車平面66格(預留充電管線)＋機械15格
• 管理費用－200元/坪

LOCATION

皇翔敦北民生位於公園密集的民生社區內，2房戶型高樓層可遠眺松山機場及內湖科學園區；交通距離捷運小巨蛋站4號出口約550公尺（步行約7分鐘），離小巨蛋-微風南京商圈約1公里，走路5分鐘可達餐館及商店林立的民生東路4段，基地雖於靜巷內但生活機能佳。

基本介紹/特色

皇翔敦北民生規劃地上14層、地下4層，13樓以下一層4戶搭配2台永大17人座電梯，14樓為雙拼50坪戶型，戶數規劃單純。

本案前身取名皇翔新天玓，與信義計畫區超級豪宅皇翔御琚為同期建案，原設計一層一戶158坪、每坪開價250萬之豪宅，當時因總價過高乏人問津，皇翔建設相隔11年重新規劃成中坪數住宅，於111年3月底公開銷售。

皇翔敦北民生公設皆於1樓，大廳挑高4.2米，公設有健身房、交誼廳及花園，特別的是有間設備完整的公用廚房，適合聘請私廚宴客。B1第二門廳挑高6米，並設置15格訪客機械汽車位，地下室鋪面為石材，整體豪華大器。

室內樓高3.4米，因需重新隔間及重拉各種管線，建商已將天花板封住導致淨高不到3米。廚房無另牽天然氣管線故配置ＩＨ爐，水槽為hansgrohe石英石水槽；本棟設有ＢＷＴ淨水器，每戶均贈送日系全熱交換器，地板材質為石英磚；本案已取得使用執照，簽約後最快一個月可交屋。

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建材設備

格局

本案2房及3房戶型皆有實品屋可參觀。

B1戶-權狀38.14坪(主建物約20.57坪+陽台3.08坪+雨遮0.61坪)

2房2廳2衛主建物近21坪的空間寬敞舒適，客餐廳深約3米4、總面寬約8米4，視覺效果開闊且收納充足；主臥及次臥開窗面小是較可惜之處；本戶主衛為四件式衛浴，陽台坪數大使用空間相當足夠。

A1戶-權狀40.55坪(主建物22.58坪+陽台1.28坪+雨遮1.93坪)

普遍主建物不到23坪下很難避免有一間次臥較小，但本戶格局方正，主臥規劃更衣室對許多人有一定吸引力；客餐廳、廚房及主客衛浴寬敞；惟到工作陽台需經過客衛的動線令人較不習慣。

皇翔敦北民生透過建築設計使室內實際使用空間加大，詳情可去現場參觀了解。

價格

本案每坪開價155～165萬，同樓層2房每坪價格較3房多約3萬，車位開價330~475萬，A2戶型因陽台及次臥緊鄰隔壁公寓價錢低許多，現場銷售表示每坪有3萬折扣。

民生社區新建案少，一旁久泰敦品(屋齡1年)近一年成交均價每坪約123萬，久泰敦品雨遮5.01坪，扣除雨遮計算後每坪平均約134萬；靠近敦化北路的璞園樸園(預售屋)每坪成交價145~162萬，兩者皆為總價超過7000萬豪宅稅門檻之建案。

另屬正民生社區邊陲之中工碧硯閣及揚昇君隆為預售屋，主建物與本案相似，高樓層(17樓以上)每坪成交來到121~134萬，本案考量屋齡已11年，相比其他建案開價偏高。

【預售屋】中工碧硯閣-松山區看房筆記

總結

皇翔敦北民生當初以豪宅規格建造，不管是外觀之建材使用或是公設梯廳設計都相當豪華大器，民生社區素地稀少，本案基地兩面臨路且無地主戶可說是相當難得，優劣分析如下。

優點：

1. 民生社區環境佳、公園綠地多 ，生活品質優良。
2. 室內使用空間彈性大、頗具巧思。
3. 無店面且無地主戶。
4. 學區為民生國小、介壽國中明星學區。

缺點：

1. 屋齡已11年。
2. 廚房皆無開窗。
3. 廚具及衛浴配備無驚豔之處。

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基本資料

• 建設公司：中華工程股份有限公司
• 地址：台北市松山區延壽街72巷
• 總戶數：278戶住家、12戶店面
• 預計完工日：2024年Q4
• 總樓高：地上24層／地下4層 SRC構造
• 公設比：約31％
• 基地面積：1445坪
• 坪數資料：2房(27坪) 、3房(36、38、42坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車309格
• 管理費用－80元/坪

LOCATION

中工碧硯閣座落於民生社區延壽街72巷，大門設立於三民路80巷，南向戶型高樓層可觀賞信義計畫區天際線，北向戶型遠眺大直內科及陽明山綠意；交通距離捷運南京三民1號出口約750公尺（步行約10分鐘），新東街上小吃林立，步行200公尺到達民生圓環商圈，商圈內連鎖賣場、生活百貨、藥妝店、健身房、餐館等商店應有盡有，生活機能相當完善。

基本介紹/特色

中工碧硯閣規劃2棟地上24層、地下4層，為延壽國宅Ｉ區都更案，一層6戶搭配4台電梯，梯戶比較現在建案相比算高，以36～38坪3房型為銷售主力。

碧硯閣公設比雖低，但公設多元豐富;1樓大門規劃獨立門廳，相當氣派，且有交誼廳、瑜伽教室、戶外兒童遊戲區，Ａ、Ｂ兩棟樓層皆設有13樓閱覽室、14樓健身房，頂樓媽媽教室及空中花園，垃圾處理空間於Ｂ1。

室內樓高3.3米，扣除樓地板18公分約剩3.1米；主客衛皆配有KOHLER免治馬桶，廚具使用台灣較少見的KOHLER搭配鋼琴烤漆面板+康沛石（天然石英石），每戶均贈送全熱交換器，地板原配備石英磚，可客變更換木地板。

本案除將建物四周退縮4米外，另將店面自住宅建物本體分離，且每戶店面配有靜電式抽油煙機（Ｂ1店面除外），大大降低商業活動干擾住戶的生活品質;且因戶數眾多，地下室車道設計雙向車道，並於各樓層規劃第二門廳。

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建材設備

格局

接待中心無樣品屋，有3D立體圖及平面圖供參考，銷售人員僅提供黑白格局圖，就讓宜德力截取591上A2戶(面北)及B5戶(面南)彩色格局圖說明

A1戶-權狀37.27坪(主建物約24.05坪+附屬建物約1.62坪)

碧硯閣3房型主建物大多介於23~25坪間，宜德力認為此坪數3房已經是極限，再小住起來就會比較不舒適（有一間房間特別迷你或是三間房間都很小）。

果然本案的三間房間都屬於剛剛好的狀況，皆能擺下雙人床和衣櫃，唯有客廳後的房間偏小，宜得利認為比較合適放單人床或臥榻，另外每戶靠廚房的次臥皆間接採光。

公共空間客餐廳深3.2米，合計長約8米多，以此坪數來說很寬敞，視覺效果開闊，可惜的是走道長，坪效相對較低；長條形廚房有很大的空間放置電器櫃，廚房外亦可訂製深度60公分櫃體，公共空間收納充足；2間衛浴皆開窗通風，宜德力認為這是好格局必備條件。

Ｂ5戶-權狀37.25坪(主建物約24.06坪+附屬建物約1.59坪)

相較於Ａ2戶，Ｂ5戶把較多空間給了餐廳，餐廳甚至能擺6人餐桌和大量的收納櫃+餐櫃，但也導致靠廚房的次臥小不少；碧硯閣後陽台外皆有設計放置冷氣室外主機的空間，讓後陽台使用性更佳。

價格

由於為都更案，都更戶全在18樓以下，少部分可售之中低樓層大都已於潛銷期售完，單價在一坪100萬至110萬區間，總價（含車位）約落在4000萬至4350萬。

19-24樓為銷售主力，開價一坪14X萬起，19樓成交價有機會談到一坪13X萬接近140萬，車位開價約300萬起，總價落在5500萬～6000萬。

另外，面南戶可以觀賞信義區天際線，價格比面北高不少；A棟北邊約150公尺處則有建成大廈，視野較不開闊，推測Ａ棟面北戶成交價又會比B棟低，宜德力認為喜歡遠眺山景的朋友們可以藉由這點勇敢殺價。

去年開始台北市的房價也日漸飆升，很多預售屋持續創該地段新高，碧硯閣高樓層開價雖然驚人，但現在一坪140萬的價格在台北市其他精華地段，也只能買到中低樓層或機械車位的建案，所以最終還是要看自己想要什麼條件；宜德力篩選有相似坪數且相似單價之新建案供大家參考（現在雨遮不計價，部分建案所顯示的單坪價格是有包含雨遮，單價會較低，比較時記得要把雨遮扣掉才精準）。

大安區-敦南竣 https://reurl.cc/9Onn1O

大安區-朗朗台大 https://reurl.cc/Kp2dRy

中正區-安家藏玉 https://reurl.cc/7eE4mN（單價含雨遮）

中正區-達欣東門馥寓 https://reurl.cc/Mb26V4

中山區-序東騰 https://reurl.cc/Rj2Lge

中山區-南京御邸 https://reurl.cc/44NNQ3（單價含雨遮）

松山區-敦北南京 https://reurl.cc/e6kkXW

信義區-森業永春 https://reurl.cc/9OnnVn（單價含雨遮）

可惜揚昇君隆預售屋實價登錄尚未上架，不然宜德力覺得各項條件與碧硯閣非常相似，很適合比較。

松山區-揚昇君隆 https://reurl.cc/02WW9x

總結

中工碧硯閣整體表現與台北市其他新建案相比雖然各方面條件不到完美，但也沒特別明顯的缺點可以挑剔，針對本案優劣分析如下。

優點：

1. 位於民生社區環境佳、綠地多、基地近河濱公園。
2. 台北市難得四面臨路的方正大基地。
3. 主建物占比約64%，得房率高。
4. 近台北市東半部各大商圈商辦（車程10分鐘內可到達信義、東區、敦北、內科、南京）。

缺點：

1. 國中學區非名校介壽國中。
2. 車位無預留充電設備管線。
3. 都更戶多，樓層及車位選擇有限。

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中華工程網站 https://www.bes.com.tw/works-engineering-ur.php?id=5

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基本資料

• 建設公司：吉美建設事業股份有限公司
• 地址：台北市松山區八德路四段480號
• 總戶數：102戶住家、2戶店面、1戶宗教建築
• 預計完工日：2026年3~5月
• 總樓高：地上14層／地下4層 RC構造
• 公設比：約35％
• 基地面積：210坪
• 坪數資料：1房(14~15坪) 、2房(21~24坪) 、2+1房(26坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／平面39格（預留充電管線）+機械10格
• 管理費用－150元/坪

LOCATION

吉美艾麗位於八德路四段，南向戶型中高樓層可觀賞信義計畫區；交通距離捷運松山車站2號出口約600公尺（步行約8分鐘），東環線完工後捷運兩線交匯更為方便，距離知名小吃林立的饒河夜市250公尺，重點是走路可達信義計畫區商圈百貨（約1.2公里），同時享受松山車站的便捷與信義計畫區的繁榮。

基本介紹/特色

吉美艾麗為南北坐向，規劃地上14層、地下4層，為都更案，一層8戶搭配2台電梯。公設1樓各為小小的交誼廳、會議室、閱覽室，頂樓空中花園、半戶外休閒空間和曬被區;Ｂ1設計第二門廳，垃圾處理空間於Ｂ1，特別的是地下室每層樓皆設有公共廁所。

室內樓高3.4米，扣除樓地板15公分約剩3.25米；地板配置Kronotex木地板，每戶附贈日系品牌冷氣室外機，衛浴管線配備DURGO吸氣閥；本棟有裝設長庚活水系統搭配3Ｍ廚下淨水器，達到雙層淨化水質的效果。

本案一樓除有2戶店面外，北側角落處有一座小土地公廟，據現場銷售人員表示並不會燒金紙的習俗，介意宗教場所的人可能要注意。

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建材設備

格局

A9戶-權狀約26.2坪(主建物約+附屬建物約16.8坪)

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本戶現場備有樣品屋，屬於2+1房1廳1衛之配置，此戶把空間給了兩間臥室，臥室皆比現今其他建案2房大不少，甚至比市面上很多小三房的臥室大，相當寬敞舒服，主臥有大面積雙面開窗，高樓層採光好。

公共空間部分，客廳間接採光，深度達3.2米算深，較可惜的是本戶沒規劃餐廳空間；廁所有開窗，但廚房於進門玄關處且沒開窗，適合不常下廚的人;另外陽台需經過主臥，銷售人員表示為大樓外觀一致無配置曬衣架，不過每戶皆贈送Svago洗脫烘。

 A1戶-權狀約26.73坪(主建物+附屬建物約17.17坪)

​

本戶臥室空間也大但其中一間壓梁；公共空間部分玄關不小，次臥旁能擺放收納櫃，公共收納較充足；客廳直接採光，深3.2米但面寬較Ａ9窄，客廳旁有空間擺放小餐桌，廚房位置較為普遍正常，宜德力認為此房型較均衡。

價格

本案一坪開價105~115萬，現場公告一率給予5％折扣，同層樓面南開價比面北高約3萬，車位平均約280萬，2+1房中樓層以下總價可以壓在3000萬內。

附近新建案有松蔦青語與信義Joyce，不過信義Joyce成交日期皆於108年第一季前，較無參考價值。附近屋齡15年之松贊花園廣場在110年1房戶型陸續出現破百行情。

於松山車站旁的信松廣場於110年12月四樓相近坪數（30.16坪）房型成交一坪96.6萬，璞松綻110年初小坪數成交價介於102~111間，大家不妨與其他區域新建案多比較。

總結

吉美建設過往大都為中大坪數建案為主，也蓋了不少指標性豪宅，吉美艾麗為第一個小坪數建案，主攻客群為年輕人或首購家庭，宜德力認為賣點在於建商與地理位置，針對本案優劣分析如下。

優點：

1. 小基地仍規劃坡道平面車位，且皆預留充電設備管線，車位開價不貴。
2. 鄰近饒河夜市商圈卻不受夜市活動干擾，外食方便。
3. 基地位於交通四通八達便捷之帶。
4. 臥室寬敞舒適，空間表現優異。

缺點：

1. 1~2房戶型無法購買車位。
2. 每戶廚房皆無開窗。
3. 環境位於舊社區，八德路車流量大。

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