宜德力HOUSESTORY-看房筆記/建案開箱

相信大家多少有聽過「921大地震(民國89年)以前的房子不要買，因為921後的政府所訂定的耐震法規會比較嚴格，房子才會安全。」，其實這段話不全然正確，影響建物安全的原因千百種，就讓我們從耐震設計、氯離子等相關建築法規的沿革來探討。

耐震設計

民國34年首次公布「建築技術規則」，簡略規範建築工程之規劃、設計及施工準則，政府直到民國63才頒布「耐震設計相關規範」，把建物耐震能力納入設計檢核，如最小地震力設計、震區劃分等規定，以下簡略說明耐震設計規範沿革。

民國71年

• 地震力修正
• 針對不同用途的建物，制定不同的重要性等級制定「用途係數」(住宅皆相同)
• 震區分級調整

民國78年

• 增訂盆地效應的考量，將台北盆地另外劃分為特別震區。

民國86年-建築物耐震設計規範誕生

• 詳細規範建物耐震之細部設計原則
• 地震力修正
• 增訂土壤液化評估方法
• 震區分級調整

民國88年-921地震後

• 地震力修正
• 震區分級調整(台北、高雄:0.23g。其他地區:0.33g)
• 規定設計階段時需進行液化潛能評估

民國95年

• 根據921地震中發現的近斷層效應，增訂鄰近斷層建築物的設計地震力
• 震區分級細部調整(活斷層帶附近較為嚴格)

圖片取自 https://www.homemesh.com.tw/item/24890/3

民國95年後至今

• 國家地震工程研究中心陸續邀集國內之學者專家以及業界與主管機關代表成立「規範研究發展委員會」，定期開會討論耐震設計規範相關議題，以落實修訂國內之耐震設計規範使其更為合理完善。

建物法規規定必然隨著時間的推進更加嚴格，屋齡越新的房子越安全相信大家都能理解，但為何「921地震後興建的房子才安全」的說法不完全正確呢?從上述可看出其實921地震前的建物耐震設計已達一定標準，民國88年修訂雖有調整，但更完善的建物施工及品質規範則是在民國92年頒訂。

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現場的施工品質及工法也是造成建物耐震能力不佳的主要原因之一。

921地震造成許多建物倒塌，可看到有些大樓是因為工法規定不詳盡或施工品質不佳而導致建物受損，因此921後政府邀集專家學者一同研擬，於民國92年頒布「混凝土結構設計規範」，提升建物耐震度（韌性設計）規定，舉凡梁柱鋼筋彎折角度(耐震彎鉤)、梁柱接頭工法等相關品質及工法都有更嚴格的規定，地震來臨時，讓建築物能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的目標，所以保險起見應選擇民國92年後開始興建的建案較佳。

到了民國95年公告「建築物耐震設計規範及解說」，完整針對建物的耐震能力有更詳盡的規範，故民國95年後興建的建案相對更安全。

當然，建商看到921建築倒塌的慘況勢必會更加留意即將開工的建案，學術界也對於耐震相關工法也如火如荼進行研究及改善，故建商對於施工中品質的要求上應較為謹慎嚴格，進而出現大家所常聽到「買房要買921地震後的房子比較安全」的說法，宜德力也認同這句話是有一定的參考性。

未來再跟大家分享其他買中古屋應該注意的小知識。

參考資料

https://www.gvm.com.tw/article/42779

http://www.cabc.org.tw/bulletin/document/DataFile/1%AD@%BE_%AAk%B3W%B5o%AEi.pdf

https://www.homemesh.com.tw/item/24890/3

https://glrs.moi.gov.tw/LawContentSource.aspx?id=GL000236

https://glrs.moi.gov.tw/LawContentHistory.aspx?hid=1201

基本資料

• 建設公司:長虹建設股份有限公司

• 地址：新北市林口區民權路、中山路口

• 總戶數：474戶住家、12戶店面

• 預計完工日：2028年Q2

• 總樓高：2棟地上28層、1棟地上26樓/地下6層 RC構造

• 公設比：34％

• 基地面積：2468坪

• 坪數資料：2房(27坪)、3房(37、41、43坪)、4房(57坪)

• 車位類別／數量：坡道平面/720格(充電車位) 

• 管理費-每坪95元

LOCATION

長虹天聚位於民權路上，屬於林口中後段的位置，沒辦法步行至捷運站。林口交流道是著名的堵車熱點，雖然匝道改善工程預計在本案完工前通車，但尖峰時刻還是需要經過層層車陣才能順利上國道，泰山到內湖段又有源源不絕的車流，開車通勤台北市上班的朋友要慎思。

本案主打步行可達林口工一工業區(新北國際A1智慧園區)，未來高科技產業的進駐應足以支撐房價。

基本介紹/特色

長虹天聚AB兩棟規劃地上28層、地下6層，一層6戶搭配3部電梯、2梯到地下室；C棟地上26層一層6戶搭配2部電梯，皆有到地下室。

大廳挑高約6米，公設一樓有冷藏宅配室、交誼廳、會議室、家教室、琴房，特別的是健身房有規劃獨立女性專區，頂樓有棋藝室和KTV。

長虹天聚開挖到地下六樓，有破700格汽車停車位，爾後車輛進出應相當頻繁；常停公共地下停車場的朋友應該有經驗，雙向5.5米寬迴旋車道雖是標準設計，但仍然不好會車，本案上下樓層車道也如此，而且緩衝空間看起來有限，或許是個隱憂。

室內樓高挑高3.4米，扣除樓地板及隔音墊約剩3.2米，地板使用德國Kronotex木地板。本案整棟配有EVERPOLL淨水器；廚具為LEIGHT搭配人造石檯面，水槽龍頭採用INAX感應式伸縮龍頭，在使用上方便許多，倒是選用的Best洗碗機大小不足顯得雞肋。

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建材設備

格局

A3、B3戶-權狀57.51坪(主建物34.35坪+附屬建物3.64坪)

本戶與A5、B5鏡射，隔成4房3廳3衛可說是把空間利用到滿。

主採光面的三間臥室都能放雙人床後三邊落地，主臥不算非常大，但大坪數房型的好處就是格局容易依自己喜好調整；不過本案僅接受有條件客變，僅提供取消不提供新增及更改的服務，例如說次主臥衛浴可以整間取消、退料不退工，但不接受牆壁位移調整。

本戶公共空間寬廣通透，唯一且較致命的缺點在於次衛浴，位置介於廚房和餐廳之間且無開窗通風。

A7戶-權狀41.33坪(主建物24.48坪+附屬建物2.8坪)

本戶與B7相似，與A1、B1鏡射，是一間漂亮的三房格局。

其實兩間次臥是放得下雙人床的，但單人床讓體感空間更舒適，主臥寬裕且主衛浴為有開窗的四件式配置。

公共空間客餐廳及廚房連成一體，空間足無瑕疵，次衛浴也開窗通風，美中不足的是長長的玄關硬是被結構牆給吃掉不少收納空間，有些可惜。

價格

長虹天聚分三階段開售，各階段結束後會調漲價格，目前每坪開價52~58萬，車位最低160萬起，各階段可售樓層如下。

本案每戶皆要購買車位，三房戶15樓以上需買雙車位，對於有預算考量的家庭不友善。

一旁的森聯上上謙森治已完銷，每坪預售成交介於41~50萬；聿德觀璟更近新北國際A1智慧園區，每坪預售成交介於40~53萬，在現今房市多頭的狀態下，看附近建案近一年成交價較不具參考性。

亞昕森匯隔壁街廓即為新北影視城和媒體園區，開價與本案相近，一旁的亞昕天匯尚未開案，以最近林口房市的熱銷程度相信價格不會太甜。

【預售屋】亞昕森匯-林口區看房筆記

林口地區屋齡普遍年輕，目前中古屋市場物件多，自備款足夠的朋友不一定要選擇預售屋。

總結

長虹天聚僅開案一周，接待中心人潮只能用不可思議來形容，可想而知兩房會是各階段最先完售的戶型，對本案有興趣的朋友應跟主動跟代銷保持聯繫，以利追蹤各階段開售的日期。

優點：

1. 三面臨路大基地規劃。
2. 近未來新北國際A1智慧園區。
3. 面北高樓層遠眺觀音山，風景絕佳。

缺點：

1. 離國道一號及捷運站較遠。
2. 三房戶型15樓以上需買雙車位。
3. 地下室迴旋車道會車不易。

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＃以上純為個人看屋心得，實際建材配備等仍以現場銷售中心為主，若有錯誤疏漏請不吝於指教＃

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相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：久泰建設股份有限公司

• 地址：新北市板橋區文化路二段652號旁

• 總戶數：264戶住家

• 預計完工日：2027年Q3

• 總樓高：2棟地上22層/地下4層 RC構造

• 公設比：35.4％

• 基地面積：1524坪

• 坪數資料：2房(23坪)、2+1房(33坪)、3房(39、44坪)

• 車位類別／數量：坡道平面/270格(充電車位)

• 管理費-每坪100元

LOCATION

久泰宸品位於江翠北側G區重劃區，基地北側華江橋、南側臨文新路。

交通距離藍線捷運江子翠站六號出口約750公尺(步行11分鐘)；開車族上班不管通勤台北或板橋，需先走仁化街、民治街等附近小路，才能接上主幹道華江橋或文化路，未來周遭建案陸續交屋後交通狀況勢必更加壅塞。

江翠北側重劃區G區鄰江子翠舊市區民治及雙十商圈，生活機能充足，但舊市區街道多為兩線道設計，行人不友善。

基本介紹/特色

久泰宸品規劃2棟地上22層、地下4層，3~7樓一層7戶、8~22樓一層6戶、2電梯皆有到地下室。

久泰宸品如以往，外觀由P&T全石材設計。一樓大廳全面挑高6米氣勢磅礡，公設多元豐富且家具多為義大利進口單品，有宅配室、交誼廳、Lounge bar、閱覽室、家教室、琴房、桌球撞球室、兒童遊戲區、健身房及瑜珈教室，戶外有中庭花園及羽球場。未來Lounge bar有供餐服務，可用點數換取咖啡及簡易餐點；瑜珈教室會購置魔鏡讓住戶可不必另請老師就能做瑜珈等有氧運動。

室內樓高3.5米，扣除樓地板22公分約剩3.28米，地板採用德國Kronotex木地板。廚具為Leight櫥櫃，並附贈Svago微波烤箱及喜特麗炊飯器(兩房無)；廁所方面主客衛皆標配高質感石材檯面及鏡櫃，排風設備採用 Panasonic多功能暖風機。

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建材設備

格局

C3戶-權狀39.39坪(主建物23.62坪+附屬建物1.84坪)

很標準且漂亮的三房格局，餐廚區寬綽、雙衛浴開窗且主臥兩側大面開窗及有足夠的衣物收納，格局硬要挑剔是兩間次臥小，擺放雙人床就佔據幾乎一半的空間，但不影響本戶格局的好。

D1戶-權狀33.56坪(主建物20.33坪+附屬建物1.36坪)

本戶隔成三房太勉強，且一間房間會是暗房，大兩房的話會很舒適，主建物20坪的空間下若隔成漂亮的兩房兩廳兩衛不是一件難事。

本戶連玄關都有採光，但客廳空間小、沙發背牆短，與寬廣的餐廚空間形成對比。

價格

久泰宸品每坪開價約76~82萬，車位平均225~285萬，目前還有每坪一萬的早鳥優惠。 

久泰宸品目前銷售約8成，44坪及23坪已售罄，33坪剩面北(華江橋)低樓層。本案成交單價差距不大，每坪介於75~81萬。

位於江翠北Ｄ區的文化風華在華江橋下橋處，近一年實價登錄每坪介於73~76萬（中樓層），同為Ｇ區且大型社區的新濠一滙地理位置較差，且有事務所用途，目前每坪實價登錄介於63~85萬。久泰宸品建商等級上比江翠北大部分的建案高一個檔次，價格較高有它的道理。

【預售屋】新濠一滙-板橋區看房筆記

總結

久泰建設對於建材用料有一定的高標準，連地下停車區都能感受建商的堅持，江翠北D區的久泰翠品如同本案外觀全為崗石材質，在整個重劃區內顯得奢華高貴，久泰宸品會如此熱銷不令人意外。

優點：

1. 大基地建案氣勢如虹。
2. 外觀P&T全崗石設計。
3. 純住宅無店面。
4. 室內建材配備高檔、質感兼具。
5. 3房戶型格局好，雙衛浴開窗。

缺點：

1. 基地窄面臨路，未來兩側若有建案棟距近。
2. 位於華江橋上橋處，北棟噪音及空污明顯。
3. 步行至捷運站途中，前期路段不好走。

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相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：國泰建設股份有限公司

• 地址：新北市新莊區榮華路一段、昌學街口

• 總戶數：90戶住家、3戶店面

• 預計完工日：2027年Q2

• 總樓高：地上16層/地下4層 RC構造

• 公設比：33％

• 基地面積：654坪

• 坪數資料：2房(26坪)、3房(39、41、45坪)

• 車位類別／數量：坡道平面/104格(預留充電線槽) 

• 管理費-每坪100元

LOCATION

國泰旭位於新莊副都心重劃區昌學街上，正對昌平國小，A1~A3及A7戶有永久棟距。

交通方面離雙捷交匯的新北產業園區站約850公尺(走路12分鐘)，免強算是步行可及的距離；本案尖峰時刻開車往返台北市中心會花上很長的時間，而台65和國道一號匝道也是著名的塞車熱點，在內科或信義區等台北東半部區域上班的朋友，應多加考慮本身工作性質是否合適。

新莊副都心發展趨於成熟，重劃區內有中央政府機關、百貨商場、電影院、大型公園綠地及水岸休憩空間，相當宜居，但副都心重劃區幅員廣闊，距離傳統小吃聚集地較遠。

基本介紹/特色

國泰旭規劃地上16層、地下4層，一層6戶2電梯皆有到地下室，大門及車道設在榮華路一段。

國泰旭大廳挑高近5.2米，公設集中於一樓，有獨立宅配室、交誼廳、廚藝教室、會議室、閱覽室、家教室及健身房。

室內樓高3.4米，扣除樓地板及隔音墊大約剩3.2米。國泰建設屋內建材配備一如往常中規中矩，地壁磚及廚具面板有3種組合樣式供消費者客變時挑選，本案亮點為部分窗戶配到8+12+8mm的厚玻璃。

本案凸字型的設計雖然能讓中間兩戶(A1、A2)增加一面採光，但對內縮的A3、A7客廳視野受限，在往窗外看容易瞄到對方次臥，隱私性較差。

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建材設備

格局

A3戶-權狀39.4坪(主建物25.14坪+附屬建物1.26坪)

本戶與A7幾乎為鏡射關係，差別在A7有玄關，權狀多了2坪。

三間臥室擺放雙人床後都能三邊落地，皆直接採光，但主臥衣櫃與床尾很接近，經過時必須側著身子較彆扭，且衣櫃只能採用滑軌門。

公區方面，客廳有3.5米深且沙發背牆長4米，尺度相當寬裕舒適，餐廳稍小但廚房寬度足夠，可詢問兩者間牆面是否能客變挪移；後陽台不大且遭管道間吃掉一些空間，好在冷氣主機可以放雨遮。

本戶兩間衛浴開窗通風，缺點是沒有玄關，無法明顯區分髒區外，鞋櫃離餐桌近。

A5戶-權狀44.14坪(主建物27.3坪+附屬建物2.3坪)

本戶主建物來到27坪，主臥寬廣大器但客廳後小臥室沒有應有的尺度，且次衛浴沒開窗非常可惜。

迎賓感十足的玄關快要跟小臥室一樣大了，也代表收納空間足夠，舉凡鞋子、衣服、推車、行李箱等日常生活較不乾淨的用品，能全部收在髒區櫃體是最大優點。

客廳有趣的是家配圖把電視畫斜的，但其實電視位置來並沒有很偏移，不至於需要很傾斜著看電視；餐廳開窗採光是最吸引人之處，一字型廚房寬度夠，後方應能放製薄矮櫃增加檯面和收納。

價格

國泰旭每坪開價83~86萬，車位300萬。 

附近同等新建案有信義嘉學與是東騰。

是東騰位於昌德街靜巷內，屬於中小基地單面臨路的靜巷小品宅，目前每坪預售成交介於68~80萬；信義嘉學剛完銷，與本案一樣正對昌平國小、塭仔底濕地公園，大部份戶型享永久棟距，扣除2樓露臺戶後每坪預售成交介於66~78萬；國泰建設不負眾望，價格又一次的創區域新高。

【預售屋】是東騰-新莊區看房筆記

江子翠重劃區G區的久泰宸品3房戶型剛好與本案三房相似，符合每坪80萬左右、權狀40坪含車位總價約3500萬的條件，同為品牌建商的久泰宸品共264戶，光在潛銷期就售出近8成，成交速度令人歎為觀止。

【預售屋】久泰宸品-板橋區看房筆記（113.3.26新上架）

總結

國泰建設就好比房產界的Toyota，品牌令人安心、妥善率佳且後勤服務完善，但配備方面也如同，在相同價格帶下較其他品牌遜色；宜德力認為國泰在副都心的價格創新高，應該採用等級更高的建材設備，沒標配品牌廚具、洗碗機、全自動馬桶等其他配備，誠意略不足。

優點：

1. 新莊副都心發展趨於成熟。
2. 基地方正臨路寬，小環境宜居。
3. 校園第一排，部分戶型永久棟距。
4. 主建物佔比高。

缺點：

1. 離捷運站稍遠。
2. 上下班時間主幹道車流大易塞車。
3. 除了窗戶外，其餘室內建材用料普通。

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相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司:亞昕國際開發股份有限公司

• 地址：新北市林口區信義路、吉祥路交叉口

• 總戶數：175戶住家、9戶店面

• 預計完工日：2028年Q2

• 總樓高：地上23層/地下6層 RC構造

• 公設比：約35％

• 基地面積：589坪

• 坪數資料：2房(24、26坪)、2+1房(31坪)、3房(38、41坪)

• 車位類別／數量：坡道平面/192格(B2、B4、B5為充電車位) 

• 管理費-每坪100元

LOCATION

亞昕森匯位於信義路上，屬於林口中段的位置，沒辦法步行至捷運站。

周邊鄰近富貴森林公園及吉祥公園，隔壁街廓即為新北影視城和媒體園區；本案亦離林口工一工業區(新北國際A1智慧園區)不遠，高科技產業的進駐應足以支撐房價。

基本介紹/特色

亞昕森匯規劃地上23層、地下6層，一層9戶搭配3部17人座電梯、且都有達地下室。

大廳挑高約6米，櫃台後方的獨立宅配室可避免貨物雜亂堆疊在外；四樓為公設層，交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區，頂樓為空中花園和曬被區。本案共有9戶3層樓店面，有規劃分流的獨立電梯與出入口。

室內樓高挑高3.4米，扣除樓地板及隔音墊約剩3.2米。本案室內建材設備在新北建案中算相當高檔；整棟配有BWT淨水器，廚具使用LEIGHT搭配杜邦人造石檯面，水槽伸縮龍頭可兩段式調整水量；廁所方面管線裝設DURGO吸氣閥，且不管主客衛浴皆有Panasonic免治馬桶，淋浴間hansgrohe五金為高階款式外，皆附贈Kohler鏡櫃和Kohler暖風機!

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建材設備

格局

C2戶-權狀26.38坪(主建物15.68坪+附屬建物1.52坪)

C3戶-權狀26.96坪(主建物16.05坪+附屬建物1.52坪)

亞昕森匯兩房房型大致相同，坪數及配置僅有些微差距，為市面上主流的單面採光三分法兩房格局。

C3、C5基本上一模ㄧ樣，但僅C2進門左側可以擺放整排淺收納櫃(建議詢問尺寸)，而C2主臥衛浴規劃開放式洗手台，如果不喜歡這種配置可以客變位移房門。

宜德力比較喜歡有兩間衛浴配置的兩房，但同時勢必犧牲許多一般收納空間，這部分取決於個人生活習慣。

C6戶-權狀38.07坪(主建物22.18坪+附屬建物2.64坪)

本戶幾乎與C1鏡射，差別在於C1室內各個空間較大，宜德力比較喜歡本戶客用衛浴的配置。

三間臥室看起來都能放雙人床，但兩間次臥其實很小，擺放雙人床佔據一半以上的空間，主臥衣櫃及衛浴開門處規劃得宜，與就寢區稍有分離，較不易互相干擾。

長條形玄關迎賓感十足，但相對吃掉不少室內空間，客餐廳及廚房沒什麼大問題，電器櫃收納可以如家配圖收納在中島。

C10戶-權狀38.51坪(主建物23.68坪+附屬建物1.42坪)

本戶無臨路棟距較窄，但相對安靜許多，兩間廁所都開窗通風是最大的優點。

兩間次臥同樣很小但皆直接採光，次衛浴挺彆扭的，空間拿去給了玄關、廚房及主臥。本戶與C6為完全不同的的產品屬性。

價格

亞昕森匯每坪開價約60萬，每層約2000元差距，早鳥約3萬折扣，車位180~250萬。 

長耀里尚未完銷，地處富貴森林公園第一排，目前每坪預售成交界於46~59萬。

周遭在去年中旬前完銷的預售案依序為新潤Double(34~48萬)、立軒天玥(44~51萬)、潤鴻日麗(40~55萬)及立軒天語(49~55萬)，漲價趨勢明顯。

亞昕建設不久後在基地旁會推出住商混合的亞昕天匯，開價應參考於亞昕森匯的熱銷程度，森匯及天匯的產品屬性及基地條件不同，有興趣的朋友若認為本案符合自身條件，建議考慮先下手。

長虹天聚離工一工業區更近，預計3/24日公開，早鳥價格與本案相當。

【預售屋】長虹天聚-林口區看房筆記（113.3.30新上架）

總結

亞昕森匯綜觀評比中規中矩，沒特別突出的優點也無明顯缺點；林口中段區域有許多銷售中或準備公開的新案，仍有選擇比較的機會。

優點：

• 建材設備高檔。
• 近雙公園，卻不受公園活動干擾。

缺點：

• 離國道1號及捷運站較遠。
• 棟距稍小。

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591: https://newhouse.591.com.tw/133489

樂居：https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Ldb4139333e71b5

相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：板南置業開發、國泰建設、三井不動產

• 地址：新北市中和區板南路、立言街口

• 總戶數：446戶住家、11戶店面

• 預計完工日：2029年Q1

• 總樓高：2棟地上31層/地下5層 SC構造

• 公設比：34％

• 基地面積：2910坪

• 坪數資料：2房(28坪)、3房(39、48、52坪)

• 車位類別／數量：坡道平面/540格(預留充電線槽) 

• 管理費-每坪100元(待定)

LOCATION

META PARK位於中和區板南路上，高架環狀捷運第一排。交通距捷運中原站約350公尺(步行5分鐘)，向西搭乘3站可達四鐵共構的板橋車站；基地周遭聯外道路較狹窄，完工後開車族要有塞車的心理準備。

本案位於工業區內，遍布廠房及公司行號，未來附近陸續會有大型都更案推出，街廓必定會有新風貌。

基本介紹/特色

META PARK規劃地上31層、地下5層，一層8戶搭配6部20人座高速電梯，4電梯達地下室，建商在此方面展現誠意。

受惠大基地條件，戶外有近800坪的封閉花園造景。大廳挑高10.2米，整體設計氣勢如虹，且應現代人設計獨立宅配室，避免貨物堆疊在接待櫃台旁邊亂糟糟；公設應有盡有層集中於三樓，有交誼廳、會議室、閱覽室、KTV室、琴房、廚藝教室、瑜珈室、健身房、虛擬高爾夫球室...等，特別的是有規劃兩間寄宿套房，需要時能在此借宿，而最吸引人的地方在於挑高8.7米的室內多功能球場，對於喜愛打羽球的朋友是一大福音。

本案B1為建商擁有，未來會開放公共停車，好在有設計獨立的車道出入口和行人出入口。

室內樓高3.5米，扣除樓地板及灑水頭大剩3.1米，地壁磚及廚具面板有3種組合樣式供消費者客變時挑選。國泰建設屋內建材配備一如往常中規中矩，值得一提的是因應位於捷運高架旁，採用8+8mm的玻璃阻隔噪音。

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建材設備

格局

A2、B2戶-權狀39.15坪(主建物23.74坪+附屬建物2.11坪)

本戶與A8、B8為鏡射關係。

最近國泰建設開始出現單面採光的三房戶型，單面採光通風較差，且兩間廁所都沒有開窗通風。

三間房間以室內24坪的空間下算寬裕，都能放雙人床且直接採光，主臥還能規劃獨立更衣室，不過也犧牲掉主衛浴空間，使用較侷促。

公共空間相對小了些，玄關鞋櫃收納量有限，客餐廳算剛好夠用，一字型廚房就無法放電器櫃了。受限單面採光，本戶必須在前陽台曬衣，可能會影響客廳採光。

A5、B5戶-權狀48.46坪(主建物27.98坪+附屬建物4.02坪)

本戶三面採光，與A9及B9戶為鏡射關係，室內各空間三分佈平均、寬裕舒適，三間臥室都直接採光且廁所皆開窗通風，是很標準優質的三房格局。

價格

META PARK每坪開價約70~85萬，各樓層每坪差距約3000元，車位210~260萬。 

本案為工業區內的都市更新案，周遭較少物件能比較。

中和左岸重劃區在不遠處，最近已逐漸擺脫賠售的名聲，中小坪數建案如遠雄CASA及遠雄百富等，近一年每坪成交坐6望7，華固得月為河岸宅，離捷運站遠，預售成交介於66~76萬。

【預售屋】華固得月-中和區看房筆記

總結

META PARK開案即轟動市場，較可惜的是第一期規劃的坪數多數偏大，入手門檻高，兩房28坪戶型目前已銷售一空，連三房39坪戶型也所剩不多，未來二期會有更多中小坪數戶型推出，但每坪單價應會更加驚人。

優點：

1. 近捷運中原站。
2. 中永和難得的大基地條件，各戶型棟距佳。
3. 公設規劃全齡豐富。

缺點：

1. 位於輕工業區內。
2. 生活機能差。
3. 聯外道路狹小。

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＃以上純為個人看屋心得，實際建材配備等仍以現場銷售中心為主，若有錯誤疏漏請不吝於指教＃

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基本資料

• 建設公司：璞真建設股份有限公司

• 地址：台北市士林區至善路一段118號

• 總戶數：70戶住家

• 預計完工日：2027年Q4

• 總樓高：2棟地上10層、11層/地下3層 RC構造

• 公設比：34.7％

• 基地面積：1109坪

• 坪數資料：3房(40、43坪)、4房(55、58坪)

• 車位類別／數量：坡道平面/85格(充電車位) 

• 管理費-每坪160元

LOCATION

璞真上善在至善路一段上，是至善路一段極少數的集合式住宅，屬於特殊的小眾建案。

大眾運輸方面未來有環狀線北環段通過，但基地距離站體遠，步行不可及，本案需忍受北環段施工的陣痛期。

本案毫無生活機能，週圍充滿綠意，南側山坡上有士林第一公墓，但透過樓層空拍圖看不太出來，介意的朋友可以再多加留意。

基本介紹/特色

璞真上善各戶型都有永久棟距，規劃地上10、11層、地下3層，一層各3戶及4戶2電梯，皆有到地下室，梯戶比佳。

璞真上善因為地形關係，行人和車道進出入口在B1。

B1連同一樓接待大廳挑高約7.6米，公設聚集一樓，有多功能交誼廳、會議室、閱覽室、廚藝教室、健身房及瑜珈教室，後花園面山相當靜謐。

本案在本體建築設備有許多用心之處，例如每戶水區降板設計、全棟地震預警系統及地下室裝設除濕機...等，很多都是他案顯少看到的配備。

建材設備

格局

璞真上善戶戶邊間，三面採光的格局基本上不會差，衛浴皆開窗通風。

A3戶-權狀40.52坪(主建物24.58坪+附屬建物1.89坪)

本戶每間房間大小均值，都能擺放標準雙人床且直接採光，但主臥放加大雙人床會很吃緊；宜德力覺得本戶主臥開窗面沒面山稍嫌可惜。

公共空間部分，雖然進門處玄關吃柱，但剛好有視線遮擋的作用，客餐廳寬度達3.8米非常寬敞，不過餐廳空間有些許尷尬，家配圖上的圓桌為最適合的選項。

廚房對於常下廚的朋友有些侷促，檯面不大且沒額外規劃電器櫃的空間。

B3戶-權狀42.97坪(主建物26.09坪+附屬建物1.97坪)

本戶每間房間大小尺度較A3大，也都能擺放標準雙人床且直接採光。

公共空間部分，客餐廳寬度雖然沒有A3戶寬敞，但整體長度較長，仍是個寬裕舒適的大小，且餐廳擺放矩行長桌就不會吃到客廳空間；本戶廚房較符合標準三房的尺度。

價格

璞真上善每坪開價約120~130萬，車位約330萬，目前每坪有約95折的折扣。

本案地理位置及環境稀有，在至誠路一段的太子華威有相似條件，太子華威為權狀百坪左右的豪宅規劃，近一年每坪成均價約91萬；位於天母德行東路巷內的璞園泊隱，同樣面山且會受到仰德大道的車流干擾，為70平雙拼規劃，目前每坪成交111~118萬。

總結

璞真建設為口碑良好的品牌建商，在台北市興建許多指標性豪宅；本案位置具有稀缺性，基地周遭雖然綠意環繞，但因至善路上車流量大且車速稍快，宜德力認為小環境稱不上清幽，每坪成交單價直逼120萬令人感嘆錢越來越薄。

優點：

1. 基地位於士林、天母及大直的中心位置。
2. 基地綠意環繞，各戶型都有永久景觀棟距。
3. 整體規劃優良，無法更替的設備用料佳。
4. 近陽明山國家公園。

缺點：

1. 離未來捷運站體遠，還需承受施工陣痛期。
2. 至善路車流大車速快。
3. 南側山上有士林第一公墓。
4. 無生活機能。

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基本資料

• 建設公司：東騰開發股份有限公司

• 地址：新北市新莊區昌德街巷內

• 總戶數：64戶住家

• 預計完工日：2028年Q1

• 總樓高：地上15層/地下4層 RC構造

• 公設比：35％

• 基地面積：377坪

• 坪數資料：2房(29坪)、3房(35、43坪)

• 車位類別／數量：坡道平面/64格(充電車位) 

• 管理費-每坪100元

LOCATION

是東騰位於新莊副都心重劃區、8米昌德街靜巷內。

交通方面，距離捷運幸福站約1.1公里(步行15分鐘)，機捷新北產業園區站也差不多這距離；本案較適合有車族，但尖峰時刻開車往返台北市中心會花上很長的時間，而台65和國道一號匝道也是著名的塞車熱點，在內科或信義區等台北東半部區域上班的朋友，應多加考慮本身工作性質是否合適。

新莊副都心發展趨於成熟，重劃區內有中央政府機關、百貨商場、電影院、大型公園綠地及水岸休憩空間，相當宜居。

基本介紹/特色

是東騰規劃地上15層、地下4層，一層5戶2電梯皆有到地下室，垃圾冷藏室於B2。

是東騰大廳挑高近4.2米，公設一樓有交誼廳、會議室及東騰獨愛的茶屋，頂樓為空中花園，R1有健身房。

室內樓高3.25米，扣除樓地板20公分約剩3.15米，隔音採用少見的法國聖戈班隔音墊。廚具為Nolte櫥櫃搭配人造石檯面，並附贈Best微波烤箱；廁所方面主客衛皆標配高質感石材面盆檯面，且皆有Panasonic全自動馬桶，排風設備採用Panasonic多功能暖風機。

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建材設備

格局

C戶-權狀43.7坪(主建物25.79坪+附屬建物2.63坪)

本戶與A戶為鏡射關係，有樣品屋；主建物近26坪的空間來說格局中規中矩。

三個臥室擺放雙人床後還有餘裕，皆直接採光且與客廳同為主採光面。

公區方面餐廚空間廣闊大器，收納充足好規劃，後陽台看似狹小，但本戶在廚房旁有設計洗衣間，洗衣機間在放置上下堆疊的洗衣機及烘衣機後，還能再擺一個水槽，此種設計在台灣建案中相當新穎。

本戶主衛浴開窗通風，為四件式規劃，可惜的是客衛無窗。

D戶-權狀35.08坪(主建物21.22坪+附屬建物1.59坪)

本戶與E戶為鏡射關係，樣品屋營造出不俗的空間表現，三間房間大小夠用，可惜主臥壓梁，兩間次臥同樣也有梁通過。

公區方面玄關吃柱造成收納有限，客廳沙發背牆相對較短，能挑選的沙發尺度受限；餐廳空間是整間房子整間房子最舒適的地方，甚至能設計中島。

客用衛浴無開窗，在餐廳旁邊不討喜，樣品屋沒裝淋浴門看起來空間較大，但細看會發現洗澡動線與馬桶稍微卡到，或許可以透過客變調整；後陽台受限法規，現在冷氣室外機只能放陽台內，陽台又吃了一些柱讓可用空間更少了。

價格

是東騰每坪開價約76萬，車位平均230~290萬，目前每坪約3萬折扣。 

附近新建案有雙橡園、信義嘉學與國泰旭。

雙橡園同樣位於昌德街，目前每坪預售成交介於61~68萬；信義嘉學正對昌平國小、塭仔底濕地公園，大部份戶型享永久棟距，目前每坪預售成交介於66~78萬，是東騰和信義嘉學相比無特別優勢；國泰旭尚未開案，與信義嘉學同樣正對昌平國小，國泰建設近期開價皆創區域新高，在等待的朋友要有心理準備。

【預售屋】國泰旭-新莊區看房筆記(113.03.20新上架)

總結

東騰建設以美學著名，在台北市蓋出許多經典豪宅，經過時總會另人停下腳步多看幾眼，本案也不例外，不管是外觀外飾、公設設計甚至到室內客變樣式，都能體會建商對於美感細節的品味與執著，宜德力認為東騰的建案是很值得收藏的藝術品。

優點：

1. 新莊副都心發展趨於成熟，商業及生活機能逐漸到位。
2. 基地位於巷內，安靜宜居。
3. 東騰建案美學及質感兼具。
4. 停車場有佈線至每格車位，只需自行安裝充電樁。

缺點：

1. 基地單面臨路，棟距較窄。
2. 離捷運站遠。
3. 上下班時間主幹道車流大易塞車。

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基本資料

• 建設公司：甲山林建設股份有限公司、新潤建設股份有限公司
• 地址：台北市北投區承德路六段、文林北路175巷口
• 總戶數：98戶住家
• 預計完工日：2027年Q1
• 總樓高：地上18層/地下5層 RC構造
• 公設比：35％
• 基地面積：494.8坪
• 坪數資料：2房(26坪)、3房(34坪)、3+1房(43坪)、4房(51~54坪)
• 車位類別／數量：坡道平面/91格(裝設EMS充電系統) 
• 管理費-每坪200元、車位每格1000元

LOCATION

士科潤山位於北士科重劃區主要幹道承德路六段上，基地擁有三面臨路的優勢。交通距離最近的捷運明德站約1公里(步行15分鐘)，開車不到10分鐘可上國道一號，惟尖峰時段開車來回台北市中心需花較長的時間。本案地點離文林北路東側舊有商圈較遠，生活機能只能視未來重劃區內發展而定。

北投士林科技園區為台北市最後一塊完整素地，一線建商已陸續於本區開工，可大致看出重劃區住宅的雛形；園區內中鼎集團第二總部已啟用，華固商辦大樓也接近完工，未來數家大型企業總部如新光人壽、味丹等集團將進駐，仁寶將在本區興建55樓摩天商辦，後續精彩可期。

基本介紹/特色

士科潤山規劃地上18層、地下5層，一層6戶2電梯皆有到地下室，垃圾冷藏室於B1。

士科潤山大廳挑高近6米，公設一樓有式交誼廳、會議室、廚藝教室，頂樓有閱覽室及健身房，物業引進安杰集團飯店式管理，未來會有供餐的服務。

室內樓高3.45米，扣除樓地板20公分約剩3.25米。地板配KRONOTEX超耐磨地板；每戶均贈送三菱全熱交換器，窗戶採用8+8 mm玻璃外，還搭載Poll-tex防霾紗窗初步過濾空氣；廚具為Leicht櫥櫃，搭配hansgrohe花崗岩水槽及伸縮龍頭，並附贈林內炊飯器和Bosch微波烤箱；廁所地板鋪設抗裂網，防止地震產生裂縫進而滲水，管線設置Studor吸氣閥，排風設備採用Panasonic多功能暖風機。

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建材設備

格局

D戶-權狀34.4坪(主建物20.47坪+附屬建物1.79坪)

本戶與C戶為鏡射關係，有樣品屋；現今小三房當道，本戶在主建物20坪左右的格局當中為模範生等級。

標準的三房格局梁柱外推且衛浴都有對外窗，主臥空間跟主建物24坪左右的主臥相比毫不遜色；兩間次臥至少有一間能擺放雙人床，建議放單人床空間利用會較為充裕。

公共空間基本上沒什麼問題，硬要挑剔就是玄關無法做一整排收納，但瑕不掩瑜。

E戶-權狀26.73坪(主建物14.55坪+附屬建物2.82坪)

本戶與B戶為鏡射關係，為市面上常見的三分法格局，三分法格局的優點是無走道浪費，坪效高。

公區方面鞋櫃位置有些尷尬，客餐廳及廚房近3米的寬度還算充裕，若不要雙主臥的設計可以客變，但客廳沙發及電視的配置勢必需調整(詳B戶配置)。

本戶與他案兩房不同之處在於雙陽台的規劃，對於喜歡種植花草的朋友是一大優勢，不過也多了一個陽台空間要整理照顧，有利有弊。

價格

士科潤山每坪開價約115～120萬，車位平均300萬。 

宏普陽明、華固文臨與家居璽玉離皆在本案基地附近；宏普陽明近期完銷，每坪成交介於100~112萬，華固文臨為北市科重劃區首推案，每坪成交介於97~110萬，家居璽玉為大坪數豪宅規劃，是北士科少數有永久棟距與南北座向的建案，目前每坪成交約100~125萬。

達麗天蒔與本案坪數規劃極為相似，目前每坪成交約104~117萬，宜德力認為本案每坪成交應與達麗天蒔或宏普陽明同樓層單價相當較為合理。

【預售屋】宏普陽明-北投區看房筆記

【預售屋】隆雲心仝聚/隆遠心仝聚-北投區看房筆記

【預售屋】柏鴻君臨-北投區看房筆記

【預售屋】家居安曼-北投區看房筆記

【預售屋】國泰雍萃-北投區看房筆記

總結

士科潤山為新潤+甲山林兩大集團合作的產品，在眾星雲集的北士科當中，格局規劃及建材設備皆表現不俗，建商在施工階段會辦理各種說明會讓客戶了解進度，且每戶完工後都會拿到各戶建築的生產履歷，種種行為都能看出建商不想落後他案的決心。

優點：

1. 三面臨路基地條件佳，前承德路後文林國小棟距廣。
2. 重劃區內少數臨主幹道的住宅。
3. 10年防水保固。
4. 停車場設有EMS充電系統。

缺點：

1. 近北投焚化爐。
2. 離捷運站遠。
3. 學區稍差。
4. 承德路車流大。
5. 建商品牌價值無優勢。

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