宜德力HOUSESTORY-看房筆記/建案開箱

基本資料

• 建設公司：皇翔建設股份有限公司
• 地址：台北市松山區民生東路四段80巷15弄11號
• 總戶數：50戶住家
• 屋齡：約11年
• 總樓高：地上14層/地下4層 RC構造
• 公設比：約36.4％
• 基地面積：372.98坪
• 坪數資料：2房(38坪) 、3房(40坪) 、4房(50坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車平面66格(預留充電管線)＋機械15格
• 管理費用－200元/坪

LOCATION

皇翔敦北民生位於公園密集的民生社區內，2房戶型高樓層可遠眺松山機場及內湖科學園區；交通距離捷運小巨蛋站4號出口約550公尺（步行約7分鐘），離小巨蛋-微風南京商圈約1公里，走路5分鐘可達餐館及商店林立的民生東路4段，基地雖於靜巷內但生活機能佳。

基本介紹/特色

皇翔敦北民生規劃地上14層、地下4層，13樓以下一層4戶搭配2台永大17人座電梯，14樓為雙拼50坪戶型，戶數規劃單純。

本案前身取名皇翔新天玓，與信義計畫區超級豪宅皇翔御琚為同期建案，原設計一層一戶158坪、每坪開價250萬之豪宅，當時因總價過高乏人問津，皇翔建設相隔11年重新規劃成中坪數住宅，於111年3月底公開銷售。

皇翔敦北民生公設皆於1樓，大廳挑高4.2米，公設有健身房、交誼廳及花園，特別的是有間設備完整的公用廚房，適合聘請私廚宴客。B1第二門廳挑高6米，並設置15格訪客機械汽車位，地下室鋪面為石材，整體豪華大器。

室內樓高3.4米，因需重新隔間及重拉各種管線，建商已將天花板封住導致淨高不到3米。廚房無另牽天然氣管線故配置ＩＨ爐，水槽為hansgrohe石英石水槽；本棟設有ＢＷＴ淨水器，每戶均贈送日系全熱交換器，地板材質為石英磚；本案已取得使用執照，簽約後最快一個月可交屋。

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建材設備

格局

本案2房及3房戶型皆有實品屋可參觀。

B1戶-權狀38.14坪(主建物約20.57坪+陽台3.08坪+雨遮0.61坪)

2房2廳2衛主建物近21坪的空間寬敞舒適，客餐廳深約3米4、總面寬約8米4，視覺效果開闊且收納充足；主臥及次臥開窗面小是較可惜之處；本戶主衛為四件式衛浴，陽台坪數大使用空間相當足夠。

A1戶-權狀40.55坪(主建物22.58坪+陽台1.28坪+雨遮1.93坪)

普遍主建物不到23坪下很難避免有一間次臥較小，但本戶格局方正，主臥規劃更衣室對許多人有一定吸引力；客餐廳、廚房及主客衛浴寬敞；惟到工作陽台需經過客衛的動線令人較不習慣。

皇翔敦北民生透過建築設計使室內實際使用空間加大，詳情可去現場參觀了解。

價格

本案每坪開價155～165萬，同樓層2房每坪價格較3房多約3萬，車位開價330~475萬，A2戶型因陽台及次臥緊鄰隔壁公寓價錢低許多，現場銷售表示每坪有3萬折扣。

民生社區新建案少，一旁久泰敦品(屋齡1年)近一年成交均價每坪約123萬，久泰敦品雨遮5.01坪，扣除雨遮計算後每坪平均約134萬；靠近敦化北路的璞園樸園(預售屋)每坪成交價145~162萬，兩者皆為總價超過7000萬豪宅稅門檻之建案。

另屬正民生社區邊陲之中工碧硯閣及揚昇君隆為預售屋，主建物與本案相似，高樓層(17樓以上)每坪成交來到121~134萬，本案考量屋齡已11年，相比其他建案開價偏高。

【預售屋】中工碧硯閣-松山區看房筆記

總結

皇翔敦北民生當初以豪宅規格建造，不管是外觀之建材使用或是公設梯廳設計都相當豪華大器，民生社區素地稀少，本案基地兩面臨路且無地主戶可說是相當難得，優劣分析如下。

優點：

1. 民生社區環境佳、公園綠地多 ，生活品質優良。
2. 室內使用空間彈性大、頗具巧思。
3. 無店面且無地主戶。
4. 學區為民生國小、介壽國中明星學區。

缺點：

1. 屋齡已11年。
2. 廚房皆無開窗。
3. 廚具及衛浴配備無驚豔之處。

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＃以上純為個人看屋心得，實際建材配備等仍以現場銷售中心為主，若有錯誤疏漏請不吝於指教＃

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樂居 https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=L33c71812c4064

相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

 基本資料

• 建設公司：全陽建設股份有限公司
• 地址：台北市南港區經貿一路160號旁
• 總戶數：164戶住家、10戶店面
• 預計完工日：2025年Q4
•  總樓高：地上24層/地下4層 RC構造 
• 公設比：約32％
• 基地面積：922坪
• 坪數資料：1+1房(18坪)、2房(23坪)、2+1房(30坪)、3房(34、42坪)
•  車位類別：坡道平面(預留充電管線)+機械車位(B4)
• 管理費用－100元/坪    

LOCATION

全陽馥坐落於經貿一路，南港展覽館一館就在基地對面，交通距離捷運南港展覽館站4號出口約210公尺（步行約3分鐘），離中信金融園區約500公尺、南港軟體園區約1公里；南港路一段及研究院路一段商店小吃林立，生活機能尚可。

基本介紹/特色

全陽馥基地3面臨路，規劃地上24層、地下4層，為都更案，一層8戶3台電梯，皆可達地下室，多為中小坪數戶型。

本案大門設在南港路一段2巷，公設應有盡有;1樓大廳挑高7.8米，有交誼廳空間且備有包裹冷藏設備，2樓公設為閱覽室、會議室、琴房、媽媽教室及健身房，垃圾處理空間於Ｂ1，頂樓與其他建案不同並無規劃公設空間。

室內樓高3.4米，扣除樓地板15公分約剩3.25米，代銷很直白的說室內配備沒什麼特別亮點，簡易建材設備表如下。

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建材設備

格局

 A5戶(3~7F、13~24F)-權狀34.88坪(主建物19.06坪+陽台1.5坪+雨遮3.06坪)

本戶現場備有樣品屋，3房2廳2衛的配置在主建物不到20坪的空間下表現算好，其中兩房雙人床可不用靠窗擺放，若小房間改為開放式書房公共空間視覺效果將更開闊。

兩間廁所皆無開窗，客衛小對於高大的人使用不便；廚房為L型檯面設計，沒有電器櫃空間。比較令人頭痛的是雖然有玄關但無法擺放鞋櫃。

A1戶(3~7F、13~18F)-權狀30.53坪(主建物16.89坪+陽台0.98坪+雨遮2.9坪)

本戶為2+1房2廳1衛，兩面採光，其中一臥室壓梁；玄關同樣無法擺放鞋櫃，需放在餐廳旁，廚房在一進門處位置較差，不過所幸有開窗通風。全陽馥陽台外皆有設計放置冷氣室外主機的空間，讓後陽台使用性更佳。

價格

全陽馥每坪開價120萬起，高樓層直逼140萬(採雨遮不計坪計算)，有5%優惠。

附近建案稀少，可參考鄰近經貿重劃區近期成交價格。無雙日升月恆111年1月11樓每坪成交100萬，華固天匯110年7月13樓每坪成交96萬，兩者總價超過9000萬，南軟園區旁甲子園3房近一年成交價每坪也已站穩90萬。

重陽重劃區旁國泰悠境預售屋實價登錄每坪大部分介於105~110萬，力麒村上青春區為中古屋，110年每坪成交100萬初頭，南港好地段的新建案未來應該會全面破百。

宜德力可以理解全陽建設認為本案地點及未來性較佳而開價更高，但會不會有行無市?就看消費者願不願意買單。

總結

全陽馥基地旁都更案如火如荼進行，達欣、國揚及全陽二期會陸續推案，其中達欣預計4月開案，未來此區將大翻身，街廓會變得更加整齊新穎，本案優劣分析如下。

優點：

1. 走路3分鐘可達雙捷交會捷運南港展覽館站。
2. 近未來lalaport大型商場(約500公尺)。
3. 交通四通八達，近國道1號、3號及環東大道。
4. 1樓配有包裹冷藏設備。

缺點：

1. 面經貿一路戶型受高架捷運干擾。
2. 廁所皆無開窗通風(42坪戶型除外)。
3. 開價高、建材設備普通。

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相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：親家建設
• 地址：台北市大安區安東街、安東街35巷 
• 總戶數：105戶住家、2戶店面
• 總樓高：地上13層/地下3層 RC構造
• 公設比：約36.8％
• 基地面積：391坪
• 坪數資料：1~2+1房(10~28坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車60格(預留充電管線)

LOCATION

親家JIA位於安東街35巷內，附近小吃林立，交通距離捷運忠孝復興站1號出口約350公尺（步行約4分鐘），走路10分鐘內可達微風廣場、SOGO百貨、東區商圈及大潤發，本案地點在台北的心臟地帶。

基本介紹/特色

親家JIA規劃地上15層、地下3層，為都更案，一層9戶搭配2台電梯，以2房為銷售主力。現場目前無紙本圖面且無法攜出任何資料，暫以官網上公開簡報內的圖片介紹。

1樓大廳挑高6米，配色採特殊的鍍鈦金屬搭配部分彩色玻璃；公設頂樓洗衣房及曬被區，洗衣房將配有數台洗脫烘衣機。室內挑高3.6米，扣除樓地板15公分剩3.45米，高度相當高；浴室設備品牌等級高檔，特別的是有附贈Kohler鏡櫃。

本案汽車位60格，其中2格將作為迎賓車位，車道採用地磚鋪面，牆面同樣以鍍鈦金屬呈現，地下各樓層規劃第二門廳，門廳內家具採用義大利進口之單品。

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建材設備

格局

現場無提供全彩家配圖，格局部分就簡單帶過。

接待中心展示A4戶樣品屋，規劃2房1廳1衛，廚房及衛浴無開窗加上暗廳，只能說單面採光且採光面小的房型很難會有令人滿意的格局。

宜德力認為若是考慮正兩房，A1、A8、A9、A2、A6戶因兩面採光，格局好很多；A1廚房位置正常且後陽台不用從房間經過，屬本案最優的格局。

價格

本案一坪開價180萬，現場銷售表示有30組早鳥優惠名額，每層樓戶型因面向不同差價甚大，若能接受無臨路的戶型，低樓層或許有機會壓在每坪160萬以下。

相似建案可參考同為小坪數規劃的志榮BR4，110年起中高樓層每坪成交價已站上166萬；一旁統創緻於109年度完銷，每坪成交價介於116~151萬。

總結

親家建設為台中老牌建商，本案為親家在台北市的首案，預計4月份取得建照後開售，有興趣的朋友可以提前去接待中心了解。

優點：

1. 步行5分鐘內可達忠孝復興站。
2. 近東區商圈、SOGO及微風百貨。
3. 附近小型公園綠帶多。

缺點：

1. 基地西側對面為福佑宮，香火鼎盛。
2. 北側戶型高樓層可能會受市民大道車流影響。
3. 一層9戶卻僅1電梯至地下室。

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親家建設官網 https://vivaldi2389.webnode.tw/（內有更多圖面）

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樂居 https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=L2db1321978a358

相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：睦昇國際、惟瓦地建設
• 地址：台北市北投區石牌路一段166巷71號
• 總戶數：63戶住家、5戶店面
• 預計完工日：2025年Q3
• 總樓高：地上15層/地下3層 RC構造
• 公設比：約34.9％
• 基地面積：391.73坪
• 坪數資料：2房(18坪、25坪) 、3房(36坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車66格(預留充電管線)
• 管理費用－150元/坪

LOCATION

睦昇天朗於石牌路一段巷內，交通距離捷運石牌站2號出口約140公尺（步行約2分鐘），石牌路二段連鎖商店林立，步行500公尺到達石牌商城，商圈內各式小吃應有盡有，車程10分鐘可達天母生活圈，同時享受親山綠水及三大百貨公司之機能。

基本介紹/特色

睦昇天朗規劃地上15層、地下3層，為都更案，一層5戶搭配2台電梯且都有到達地下室，以25、36坪2~3房型為銷售主力。

睦昇天朗1樓大廳挑高6.9米，公設有接待大廳、戶外2處景觀花園，頂樓交誼廳、空中花園及曬被區，屋凸層為健身房。本案地下室出入口車道與住宅本體分離，車位皆為250*550公分標準平面車位，並於各樓層規劃第二門廳。

室內樓高3.3米，扣除樓地板20公分約剩3.1米。主客衛皆配有DURAVIT免治馬桶，搭配Panasonic多功能暖風機，廚具為LEIGHT且均配BOSCH微波烤箱，部分戶型贈送林內崁入式炊飯器，水槽為少見的hansgrohe石英石水槽；浴室磁磚、廚具面板、地板均可於客變時挑選不同樣式。

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建材設備

格局

睦昇天朗2房（25坪）和3房的格局都非常好。上次於松山區-中工碧硯閣的分享文提到3房主建物低於23坪住起來就會比較不舒適，有一間房間會特別迷你或是三間房間都很小，但睦昇天朗打臉了我。

A5戶-權狀36.27坪(主建物22.11坪+附屬建物1.5坪)

本戶現場有樣品屋，在主建物22坪初頭的空間下，三間房間擺了雙人床和衣櫃皆不影響行走動線，且每間臥室皆直接採光，這要歸功於無走道的高坪效設計。

公共空間餐廳寬敞可擺放六人餐桌，客廳深度3米且電視牆較短是未來家配需要思考的地方，不過整體來說視覺效果開闊，收納也足夠；廚房空間配置令人讚嘆，前後雙檯面加建商贈送的櫃體，很難想像在此坪數內能有如此規劃；2間衛浴皆開窗通風且寬度皆150公分，使用上舒適，主衛甚至是四件式的配置。

本戶空間表現好到無話可說，宜德力認為唯一的缺點是臥室床些微壓梁，需靠裝潢解決。

價格

本案一坪開價98~108萬，一旁吉美天悅成交價尚未破百，但吉美天悅為中大坪數建案且110年第一季後已無實價登錄。

2房可參考同為預售屋的天母常玉(權狀31坪2房戶型)，單坪成交價3~15樓介於90~97萬，睦昇天朗單坪成交價預計比天母常玉高，不過據代銷口述現場已完售。

3房戶型據代銷說法僅剩中高樓層可選擇且需購買雙車位，12樓以上皆有約定專用露台（露台單坪價格＝1/4＊權狀單坪價格），車位開價約380萬，預計成交總價介於4000~4500萬。

附近較少3房權狀40坪以下之新建案，聽聞北士科重劃區類似坪數成交價應與本案相去不遠，北士科優勢為重劃區及位於科學園區旁，街廓整齊漂亮，但離捷運明德站稍遠且生活機能不佳；華固及家居建設已公開銷售，未來璞園、國泰、璞真等一線建商也會陸續推案，後續精彩可期。

總結

睦昇天朗整體規劃用心，相當吸引人，加上可售戶數不多且附近相同坪數的建案稀少，造成剛開賣大多已被下訂，但喜歡本案的朋友還是可以不定期去現場或電話詢問，或許每隔一段時間就會有「建商保留戶」或是「買家退訂戶」釋出。

優點：

1. 走路2分鐘可達紅線捷運石牌站。
2. 石牌國小/國中明星學區。
3. 近榮總、振興、新光醫院，醫療資源豐沛。
4. 2房（25坪）和3房戶型至少雙面採光，每間廁所皆開窗通風。

缺點：

1. 該區纜線無地下化、巷弄狹窄街景老舊。
2. 距北投焚化爐2公里內。
3. 3房戶型需購買雙車位。

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睦昇國際、惟瓦地建設官網 https://vivaldi2389.webnode.tw/

591  https://newhouse.591.com.tw/home/housing/info?hid=129196

樂居 https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=L2db1321978a358

相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：聖得福建設開發股份有限公司
• 地址：台北市中山區大直街84巷、大直街94巷間
• 總戶數：126戶住家、1戶事務所
• 預計完工日：2025年Q4
• 總樓高：地上22層／地下4層 SRC構造
• 公設比：34.7％
• 基地面積：763坪
• 坪數資料：2房(26坪) 、3房(42~53坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車144格（預留充電管線）
• 管理費用－150元/坪

LOCATION

躍大直位於大直街84巷、大直街94弄靜巷內(屬舊大直區)，基地三面臨路，環境清幽；東向戶型遠眺大台北東區，西向戶型可看士林圓山；交通距離捷運大直站1號出口約650公尺（步行約8分鐘），附近亦有實踐大學商圈，北安路上各式商店林立，走路可到達美麗華商圈（約1公里），基地位置雖於純住宅區，但生活機能完善。

基本介紹/特色

躍大直規劃地上22層、地下4層，為都更案，一層6戶搭配4台電梯，梯戶比與現在建案相比算高，以42～53坪3房型為銷售主力。

躍大直大門及車道出入口皆設於台北市中山區大直街84巷，公設皆裝設Panasonic淨化科技，規劃一樓健身房、交誼廳、吧檯區，頂樓烤肉區、曬被區及空中花園，垃圾處理空間於Ｂ1。

室內樓高3.3米，扣除樓地板約剩3.1米；主客衛皆配有TOTO免治馬桶，管線配備STUDOR吸氣閥，並附贈德系品牌的毛巾架及衛生紙盒；廚具面板為烤漆面板，可於客變時挑選不同樣式，水槽為台灣少見的hansgrohe不鏽鋼水槽；本棟有裝設長庚活水系統搭配3Ｍ廚下淨水器，達到雙層淨化水質的效果。

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建材設備

本案建商很有誠意，給的建材設備不手軟，已是豪宅等級的規格。

格局

A3戶-權狀26.8坪(主建物14.6坪+陽台2坪+雨遮0.85坪)

​

原始格局配置基本上沒什麼好挑剔的，兩房雙面採光外加廁所開窗在市面上已勝過大部分的產品，可惜的是要達到公私領域分開一定會有走道，在主建物14.6坪的空間內造成兩間房間過小。

​

本戶會有樣品屋，設計師把兩間臥室放大的後果造成客廳必須為間接採光，這種設計必然舒適，但有小孩的家庭需要考慮實用性是否符合需求。

A6戶-權狀42.85坪(主建物25坪+陽台1.5坪+雨遮1.4坪)

​

在主建物25坪的空間內三間房間皆可放置雙人床並不稀奇，但躍大直兩間次臥夠大、雙人床皆不用靠窗擺放且都直接採光，看到家具配置圖發現主臥更是大的誇張，建議去現場詢問實際尺寸。

公共空間很開闊，收納空間充足，玄關設計可輕易分辨落塵區；除了兩套衛浴皆有開窗外，主臥更是配置四件式衛浴，缺點是次衛偏小，使用時開關門會卡卡的，可詢問客變能不能把牆稍微外推讓空間變大，不過宜德力認為以室內25坪的空間能有這種表現已經接近滿分。

躍大直每戶均有前陽台；本戶前後陽台總共才1.5坪，導致後陽台小使用性較差，但每戶陽台外有設計冷氣室外主機空間。

價格

由於為都更案，地主戶分配於8~12層樓及其他零星樓層，每戶型可選擇樓層不多，因尚未公開銷售定價還不明確，每坪依樓層分布約13X~155萬(不含雨遮)，早鳥優惠每坪約有3萬元折扣，B4車位預計300萬元。

據現場銷售表示，2房戶型總價抓4000萬內、3房戶型總價會超過6000萬。宜德力馬上想到中山區序東騰，3房B戶(室內25~26坪)含1坡坪車位110年Q3成交價位於5800萬~6300萬間，樓層分布於2~11樓；序東騰位於吉林路靜巷內卻離新生高架橋不遠(約80公尺)，可能會受車流量影響， 6000萬初頭的總價帶相比宜德力比較喜歡躍大直。

相近區域可參考長野米蘭(屋齡2年)及同為聖得福建設的最大直(預售屋)；相似總價帶除了序東騰外還可參考皆為3房型的大安區朗朗台大、中山區南京御邸、松山區敦北南京及上一篇所介紹的中工碧硯閣；建議多與其他區域建案比較，才能衡量買到的價格在自己心目中是否滿意。

【預售屋】中工碧硯閣-松山區看房筆記

至於躍大直較稀少的小坪數房型，條件大都勝過一旁的基泰大直，兩者開價相近，宜德力覺得躍大直開價並不過分；另外2房戶型總價與室內坪數與敦北南京C2戶相仿。

【預售屋】基泰大直-中山區看房筆記

總結

躍大直整體來說近乎完美，用瑕不掩瑜來形容也不為過；2房26坪戶型相當少，鎖定2房的朋友建議盡早預約參觀，本案優劣分析如下。

優點：

1. 配有豪宅級建材設備。
2. 梯戶比高（一層6戶4電梯），每支電梯皆可達地下室。
3. 防水保固長達15年。
4. 導入SGS第三方建物生產履歷控管品質及施工相關細節。

缺點：

1. 坐向為東西向。
2. 雞南山上有零星祖墳。

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相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：中華工程股份有限公司
• 地址：台北市松山區延壽街72巷
• 總戶數：278戶住家、12戶店面
• 預計完工日：2024年Q4
• 總樓高：地上24層／地下4層 SRC構造
• 公設比：約31％
• 基地面積：1445坪
• 坪數資料：2房(27坪) 、3房(36、38、42坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車309格
• 管理費用－80元/坪

LOCATION

中工碧硯閣座落於民生社區延壽街72巷，大門設立於三民路80巷，南向戶型高樓層可觀賞信義計畫區天際線，北向戶型遠眺大直內科及陽明山綠意；交通距離捷運南京三民1號出口約750公尺（步行約10分鐘），新東街上小吃林立，步行200公尺到達民生圓環商圈，商圈內連鎖賣場、生活百貨、藥妝店、健身房、餐館等商店應有盡有，生活機能相當完善。

基本介紹/特色

中工碧硯閣規劃2棟地上24層、地下4層，為延壽國宅Ｉ區都更案，一層6戶搭配4台電梯，梯戶比較現在建案相比算高，以36～38坪3房型為銷售主力。

碧硯閣公設比雖低，但公設多元豐富;1樓大門規劃獨立門廳，相當氣派，且有交誼廳、瑜伽教室、戶外兒童遊戲區，Ａ、Ｂ兩棟樓層皆設有13樓閱覽室、14樓健身房，頂樓媽媽教室及空中花園，垃圾處理空間於Ｂ1。

室內樓高3.3米，扣除樓地板18公分約剩3.1米；主客衛皆配有KOHLER免治馬桶，廚具使用台灣較少見的KOHLER搭配鋼琴烤漆面板+康沛石（天然石英石），每戶均贈送全熱交換器，地板原配備石英磚，可客變更換木地板。

本案除將建物四周退縮4米外，另將店面自住宅建物本體分離，且每戶店面配有靜電式抽油煙機（Ｂ1店面除外），大大降低商業活動干擾住戶的生活品質;且因戶數眾多，地下室車道設計雙向車道，並於各樓層規劃第二門廳。

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建材設備

格局

接待中心無樣品屋，有3D立體圖及平面圖供參考，銷售人員僅提供黑白格局圖，就讓宜德力截取591上A2戶(面北)及B5戶(面南)彩色格局圖說明

A1戶-權狀37.27坪(主建物約24.05坪+附屬建物約1.62坪)

碧硯閣3房型主建物大多介於23~25坪間，宜德力認為此坪數3房已經是極限，再小住起來就會比較不舒適（有一間房間特別迷你或是三間房間都很小）。

果然本案的三間房間都屬於剛剛好的狀況，皆能擺下雙人床和衣櫃，唯有客廳後的房間偏小，宜得利認為比較合適放單人床或臥榻，另外每戶靠廚房的次臥皆間接採光。

公共空間客餐廳深3.2米，合計長約8米多，以此坪數來說很寬敞，視覺效果開闊，可惜的是走道長，坪效相對較低；長條形廚房有很大的空間放置電器櫃，廚房外亦可訂製深度60公分櫃體，公共空間收納充足；2間衛浴皆開窗通風，宜德力認為這是好格局必備條件。

Ｂ5戶-權狀37.25坪(主建物約24.06坪+附屬建物約1.59坪)

相較於Ａ2戶，Ｂ5戶把較多空間給了餐廳，餐廳甚至能擺6人餐桌和大量的收納櫃+餐櫃，但也導致靠廚房的次臥小不少；碧硯閣後陽台外皆有設計放置冷氣室外主機的空間，讓後陽台使用性更佳。

價格

由於為都更案，都更戶全在18樓以下，少部分可售之中低樓層大都已於潛銷期售完，單價在一坪100萬至110萬區間，總價（含車位）約落在4000萬至4350萬。

19-24樓為銷售主力，開價一坪14X萬起，19樓成交價有機會談到一坪13X萬接近140萬，車位開價約300萬起，總價落在5500萬～6000萬。

另外，面南戶可以觀賞信義區天際線，價格比面北高不少；A棟北邊約150公尺處則有建成大廈，視野較不開闊，推測Ａ棟面北戶成交價又會比B棟低，宜德力認為喜歡遠眺山景的朋友們可以藉由這點勇敢殺價。

去年開始台北市的房價也日漸飆升，很多預售屋持續創該地段新高，碧硯閣高樓層開價雖然驚人，但現在一坪140萬的價格在台北市其他精華地段，也只能買到中低樓層或機械車位的建案，所以最終還是要看自己想要什麼條件；宜德力篩選有相似坪數且相似單價之新建案供大家參考（現在雨遮不計價，部分建案所顯示的單坪價格是有包含雨遮，單價會較低，比較時記得要把雨遮扣掉才精準）。

大安區-敦南竣 https://reurl.cc/9Onn1O

大安區-朗朗台大 https://reurl.cc/Kp2dRy

中正區-安家藏玉 https://reurl.cc/7eE4mN（單價含雨遮）

中正區-達欣東門馥寓 https://reurl.cc/Mb26V4

中山區-序東騰 https://reurl.cc/Rj2Lge

中山區-南京御邸 https://reurl.cc/44NNQ3（單價含雨遮）

松山區-敦北南京 https://reurl.cc/e6kkXW

信義區-森業永春 https://reurl.cc/9OnnVn（單價含雨遮）

可惜揚昇君隆預售屋實價登錄尚未上架，不然宜德力覺得各項條件與碧硯閣非常相似，很適合比較。

松山區-揚昇君隆 https://reurl.cc/02WW9x

總結

中工碧硯閣整體表現與台北市其他新建案相比雖然各方面條件不到完美，但也沒特別明顯的缺點可以挑剔，針對本案優劣分析如下。

優點：

1. 位於民生社區環境佳、綠地多、基地近河濱公園。
2. 台北市難得四面臨路的方正大基地。
3. 主建物占比約64%，得房率高。
4. 近台北市東半部各大商圈商辦（車程10分鐘內可到達信義、東區、敦北、內科、南京）。

缺點：

1. 國中學區非名校介壽國中。
2. 車位無預留充電設備管線。
3. 都更戶多，樓層及車位選擇有限。

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＃以上純為個人看屋心得，實際建材配備等仍以現場銷售中心為主，若有錯誤疏漏請不吝於指教＃

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中華工程網站 https://www.bes.com.tw/works-engineering-ur.php?id=5

591  https://newhouse.591.com.tw/home/housing/detail?hid=128909

樂居 https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Ledf125411411f8

相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：吉美建設事業股份有限公司
• 地址：台北市松山區八德路四段480號
• 總戶數：102戶住家、2戶店面、1戶宗教建築
• 預計完工日：2026年3~5月
• 總樓高：地上14層／地下4層 RC構造
• 公設比：約35％
• 基地面積：210坪
• 坪數資料：1房(14~15坪) 、2房(21~24坪) 、2+1房(26坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／平面39格（預留充電管線）+機械10格
• 管理費用－150元/坪

LOCATION

吉美艾麗位於八德路四段，南向戶型中高樓層可觀賞信義計畫區；交通距離捷運松山車站2號出口約600公尺（步行約8分鐘），東環線完工後捷運兩線交匯更為方便，距離知名小吃林立的饒河夜市250公尺，重點是走路可達信義計畫區商圈百貨（約1.2公里），同時享受松山車站的便捷與信義計畫區的繁榮。

基本介紹/特色

吉美艾麗為南北坐向，規劃地上14層、地下4層，為都更案，一層8戶搭配2台電梯。公設1樓各為小小的交誼廳、會議室、閱覽室，頂樓空中花園、半戶外休閒空間和曬被區;Ｂ1設計第二門廳，垃圾處理空間於Ｂ1，特別的是地下室每層樓皆設有公共廁所。

室內樓高3.4米，扣除樓地板15公分約剩3.25米；地板配置Kronotex木地板，每戶附贈日系品牌冷氣室外機，衛浴管線配備DURGO吸氣閥；本棟有裝設長庚活水系統搭配3Ｍ廚下淨水器，達到雙層淨化水質的效果。

本案一樓除有2戶店面外，北側角落處有一座小土地公廟，據現場銷售人員表示並不會燒金紙的習俗，介意宗教場所的人可能要注意。

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建材設備

格局

A9戶-權狀約26.2坪(主建物約+附屬建物約16.8坪)

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本戶現場備有樣品屋，屬於2+1房1廳1衛之配置，此戶把空間給了兩間臥室，臥室皆比現今其他建案2房大不少，甚至比市面上很多小三房的臥室大，相當寬敞舒服，主臥有大面積雙面開窗，高樓層採光好。

公共空間部分，客廳間接採光，深度達3.2米算深，較可惜的是本戶沒規劃餐廳空間；廁所有開窗，但廚房於進門玄關處且沒開窗，適合不常下廚的人;另外陽台需經過主臥，銷售人員表示為大樓外觀一致無配置曬衣架，不過每戶皆贈送Svago洗脫烘。

 A1戶-權狀約26.73坪(主建物+附屬建物約17.17坪)

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本戶臥室空間也大但其中一間壓梁；公共空間部分玄關不小，次臥旁能擺放收納櫃，公共收納較充足；客廳直接採光，深3.2米但面寬較Ａ9窄，客廳旁有空間擺放小餐桌，廚房位置較為普遍正常，宜德力認為此房型較均衡。

價格

本案一坪開價105~115萬，現場公告一率給予5％折扣，同層樓面南開價比面北高約3萬，車位平均約280萬，2+1房中樓層以下總價可以壓在3000萬內。

附近新建案有松蔦青語與信義Joyce，不過信義Joyce成交日期皆於108年第一季前，較無參考價值。附近屋齡15年之松贊花園廣場在110年1房戶型陸續出現破百行情。

於松山車站旁的信松廣場於110年12月四樓相近坪數（30.16坪）房型成交一坪96.6萬，璞松綻110年初小坪數成交價介於102~111間，大家不妨與其他區域新建案多比較。

總結

吉美建設過往大都為中大坪數建案為主，也蓋了不少指標性豪宅，吉美艾麗為第一個小坪數建案，主攻客群為年輕人或首購家庭，宜德力認為賣點在於建商與地理位置，針對本案優劣分析如下。

優點：

1. 小基地仍規劃坡道平面車位，且皆預留充電設備管線，車位開價不貴。
2. 鄰近饒河夜市商圈卻不受夜市活動干擾，外食方便。
3. 基地位於交通四通八達便捷之帶。
4. 臥室寬敞舒適，空間表現優異。

缺點：

1. 1~2房戶型無法購買車位。
2. 每戶廚房皆無開窗。
3. 環境位於舊社區，八德路車流量大。

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樂居 https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Lb6512814891812

相關資料及圖片取自上述網站及接待中心ＤＭ

基本資料

• 建設公司：基泰建設
• 地址：大直街94巷、大直街94巷3弄
• 總戶數：33 戶住家
• 預計完工日：2024年12月
• 總樓高：地上12層／地下2層 RC構造
• 公設比：約35％
• 基地面積：215 坪
• 坪數資料：2房(20坪) 、3房(30坪) 、4房(40坪)
• 車位類別／數量：坡道平面／汽車33格(預留充電管線)
• 管理費用－180元/坪

LOCATION

基泰大直位於大直街94巷3弄靜巷內，環境相當清幽，屬舊大直區，3房及4房型有永久棟距，遠眺雞南山脈；交通距離捷運大直站1號出口約650公尺（步行約8分鐘），附近亦有實踐大學商圈，北安路上各式商店林立，走路可到達美麗華商圈（約1公里），基地位置雖於純住宅區，但生活機能完善。

基本介紹/特色

基泰大直規劃地上12層，地下3層，無店面也無地主戶，一層2~4戶搭配2台電梯，以30坪3房型為銷售主力。

公設1樓空間現規劃機車停車區，未來看管委會決議是否做為健身房使用，6樓迷你高爾夫球推桿練習區，頂樓空中花園，垃圾處理空間於1樓。

室內樓高3.1m，扣除樓地板20cm約剩2.9m，以現在的建案相比不算高；地板配置石英磚＋Kronotex木地板，附贈PANASONIC室外機，廚具使用BLUM鉸鍊，面板可於客變時挑選不同樣式，落地窗也可依個人需求客變，客變種類靈活多樣。

基泰建設的建案總是會有小巧思，宜德力這次看的是權狀30坪的房型，現場備有樣品屋，主建物含陽台近20坪，但交屋後實際使用空間會不只20坪，細節可親自去接待會館了解。

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建材設備

格局

A戶-權狀約30.52坪(主建物約17.48坪+附屬建物約1.45坪)

宜德力帶著滿滿的疑惑來看這間樣品屋，以一般經驗來說3房主建物20坪已經很勉強了，不到20坪的空間是要如何塞三房?

老實講基泰大直的3房只能算2+1房，硬要把+1房隔起來空間會很壅擠，放一張單人床房間基本上就滿了。另外2間房放得下雙人床，只能讚嘆建商把空間用盡，如果親自參觀完樣品屋後能接受小空間，建議思考一下衣物收納空間夠不夠。

公共空間則是中規中矩，室內無柱，客廳和餐廳深度3.1m算寬敞，廚房小而美並無電器櫃空間，宜德力會把廚房牆面打掉變成開放空間，一方面使空間視覺效果更寬敞，另一方面能一併規劃電器櫃及收納空間。基泰大直把玄關空間規劃成小陽台，在新建案中非常特別且少見。

 C戶-權狀約32坪

+1房空間與A戶一樣不易使用，另外2房放雙人床及衣櫃後空間較大不彆扭。廚房L型設計在小坪數建案中尚屬難得，餐廳兩面採光，客廳電視牆較短，需思考如何規劃，宜德力認為此戶格局較佳。

價格

本次賞屋鎖定30坪房型，從低至高樓層報價每坪平均約140萬，成交價預計可以談到13X萬，車位開價約320萬，總價落在4600~4800萬。因位於舊大直區，新案成交價樣本數不多，可以參考附近長野米蘭37坪(屋齡2年)及最大直40坪房型(預售屋)實價登錄。

基泰大直策略性把權狀壓低讓總價看起來不會那麼驚人，且運用許多方式讓空間放大，容易讓人產生4600萬就能在大直買到全新三房＋坡道平面車位的效果，頗具吸引力。

總結

宜德力認為基泰大直不管是建商、地點到產品設計都有一定的水準，建材配備以同價位建案相比稍微遜色但也不至於太差，台北市境內鮮少有靜巷+山景+永久棟距、交通及生活機能又完善的建案，宜德力非常喜歡這種條件，推薦大家去參觀，優劣分析如下。

優點：

1. 道明國際學校第一排，遠眺雞南山，永久棟距。
2. 小基地仍規劃坡道平面車位，且皆預留充電設備管線。
3. 每戶至少雙面採光，每間廁所皆開窗，通風效果佳。
4. 客變種類靈活多樣，空間使用彈性大。

缺點：

1. 僅1梯到達地下室，使用性較不便。
2. 基地兩面緊鄰老舊鄰房，部分戶型房間棟距近。
3. 單價偏高，與大安區小基地建案不相上下。

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參觀時發現隔壁躍大直都更案基地已整地完成準備動土，基地面積700多坪，宜德力對於台北市大基地且有規劃中小坪數的建案很有興趣，有機會會寫心得供大家參考。

111.2.24更新:躍大直看房筆記Coming soon~追蹤宜德力FB粉絲專頁，最新賞屋文不漏接

111.2.27更新:躍大直-看房筆記

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